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명도(3) 상가명도 / 상가임대차 오늘은 상가를 낙찰받고 명도하는법에대해 포스팅해 보겠습니다. 주택은 전입신고와 점유하면 임차인이 대항력을 가지게됩니다. 상가임대차에서 임차인은 사업자등록과 영업을 개시하면 대항력을 가지고 확정일자받으면 우선변제권을 갖게됩니다. 주택임대차의 확정일자는 동사무소에서 받는다 상가임대차의 확정일자는 세무서에서 받는다 주택임대차가 임차인의 보증금을 보호하는제도라면 상가임대차는 임차인의 보증금을 보호하는게 아니라 영업권을 보호합니다. →만약 대항력있는 상가임차인이 계속 영업을 원한다면 최고 10년까지 임대료도 못올리고 임차인의 영업권을 보호해 주어야합니다. ※임차인이 배당신청을 하지않았다면 낙찰자는 임차인의 영업권이 어떤상태인지 잘 파악해야합니다 상가를 낙찰받을시 제일먼저 할 일 상가임대사업자등록을 먼저냅니다 만약.. 2024. 2. 3.
명도(2)/명도는 타이/고수의 명도방법 명도는 타이밍싸움입니다. 몇푼 아낄려고 상대방과 감정적 싸움까지가서 시간이 길어지면 기회비용은 사라집니다. 젤 좋은건 돈도절약하고 시간도 내편으로 만드는거지만 때론 돈을 더 주더라도 시간을 내편으로 만드는것도 하나의 방법입니다. 잠깐 유치권에대해서 얘기해 보겠습니다. 임차인이 내부인테리어를한건 유치권에 해당이 안됩니다. 학원을 운영하던 상가를 낙찰받았는데 학원 인테리어가 잘되있다고 인테리어에대한 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 없습니다. (물론 인테리어업자가 공사를 하던중에 해당 건물이 경매에 넘어갔다면 공사대금에대한 유치권을 주장할 수 있겠지만요.) 하지만! 해당물건에대한 자산가치를 객관적으로 높였다고 인정받는다면 "유익비상환청구권"을 행사할 수 있습니다. 예를들어 세입자가 주인이 샷시를 안해줘 샷시를 .. 2024. 2. 2.
명도(1)/명도시 주의할점 명도는 대상 건물안에 살고있는 사람으로부터 점유권을 넘겨받기위한것입니다. 경매하시는 분들이 힘들어 하는것중의 하나가 명도인데요. 하지만 진짜 고수들은 명도가 생각보다 어렵지 않다고합니다. ※명도설명전에 낙찰받은후 조심할점 하나 설명드리겠습니다!! 낙찰을 받으면 낙찰자가 인수할 채권과 배당으로 소멸되는 채권들이 있습니다 위 그림과 같은 상황이라면 소멸되는 금액은 근저당 2억원 낙찰자가 인수할 금액은 임차인 보증금 1억원 그래서 낙찰자가 이 집을 낙찰받기위해 총 3억원이 필요합니다.. 근데 낙찰받고 여러사정상 그냥 3억원에 다시 팔았다고 해보겠습니다. 그럼 낙찰자가 실제 남긴 수익은 없습니다. 하지만 국세청에서는 낙찰자가 2억에 낙찰받고 3억에 팔았으니 1억원의 수익을 받았다고 생각합니다. 그래서 낙찰자는 .. 2024. 1. 27.
경매배당순위(3)/최우선변제권 오늘은 배당중 최우선변제권위주로 설명드리겠습니다. 최우선변제권은 임차인이 한두명만 있다면 복잡하지 않습니다. 하지만 소액 임차인이 많은 다가구에선 최우선변제권을 계산이 매우 복잡합니다. →먼저 포스팅한 '경매배당순위(1)(2)를 먼저 보고오시는게 좋습니다. 낙찰자 입장에서 자신이 인수할 금액만 없다면 누가 어떻게 배당을 받아가던 신경쓸 필요가 없습니다. 하지만! 최우선변제권으로 자신이 예상했던 인수금액보다 오히려 줄어들수도 있다면??? 그렇다면!! 최우선변제권으로 인한 배당을 잘 알아둬야겠죠?? 서울기준 최우선변제권은 2023년3월30일 이전은 보증금이 1억5천이하시 5천만원까지, 그 이후는 보증금이 1억6500만원 이하시 5,500만원까지 보장해주고 있습니다. ※최우선변제권 기준은 임차인의 전입일자 기.. 2024. 1. 19.