주택임차권/전세권/대항력/우선변제권(1)

오늘은 주택임차인의 권리가 변화해온 과정과 임차인의 권리에따른

경매입찰자의 권리분석에대해 포스팅해 볼까합니다.

 

여러분 한지붕세가족이라는 드라마 아시나요?

이 드라마는 1986년부터 1994년까지 방송한 인기장수프로그램입니다.

이 시절 임차인들은 집주인에게 잘못보이고 집주인이 나가라면

찍소리 못하고 나가야되는 절대 을의 입장이었는데요.

 

하지만 세월이흘러 박정희정권이 들어서면서 임차인의 권리가 조금은 상승합니다.

박정희시절부터 임차인이 전세권,경매신청권,대항력,우선변제권을 가질수 있었지만 실질적으로 이런 권리를 임차인이 누리기가 쉽지않았습니다.  여전히 임대인의 지위가 훨씬 우월했습니다.

 

임차인의 권리가 구체적으로 행사되기 시작한때가 전두환시절때 입니다.

이분은 좋은사람은 아니지만 나름 좋은일도 했네요.

임차인이 주거용도로 계약을 할시 전입일자를 받으면 대항력을 임대인 허락없이 받을 수 있게했습니다.

확정일자까지 받으면 우선변제권을 받을수 있도록 임차인의 대항력과 우선변제권에대한 권리를 좀더 실효성있게 만들었습니다.

이런제도를 먼저 만든건 박정희시절이지만 임차인이 여전히 갑인 임대인에게 이런권리를 요구하기는 쉽지않았는데요. 이걸 좀더 실효성있게 만든이가 전두환인거죠.

 

대신 대항력은 전입신고한 익일 0시부터 효력을 발휘합니다.

예를들어 14일에 전입을 했다면 15일 0시부터 대항력이 생깁니다.

 

 

예를들어 보겠습니다.

 

케이스1

5억원에 아파트를 낙찰받으려는데 우선변제권을 가진임차인이 자신의 보증금2억에대해 배당신청을 했습니다.  그리고 그 임차인이 2억원을 다 받아간다고 할때 입찰자는 입찰가는 얼마를 쓰면 될까요?

 

정답:5억원에 낙찰받으면 됩니다. 임차인이 낙찰대금안에서 다 배당을 받아가기때문에 낙찰자가 임차인에대해 신경쓸 문제는 없습니다. 

 

케이스2

만약 우선변제권을 가진 이 임차인인 자신의 보증금 2억원중 배당순서상 1억원만 받아간다면 입잘자는 얼마를 써야할까요?

 

정답:4억원에 낙찰받아야겠죠. 왜냐면 우선변제권을 가지고 배당신청까지한 임차인이 1억원을 못받아 갔다면 그 1억원은 낙찰자가 인수해야하기 때문입니다.

 

케이스3

확정일자를 안받아서 우선변제권은 없지만 전입일자가 말소기준권리보다 빨라서 대항력만 있는 임차인의 보증금이 2억원이라면 낙찰자는 얼마의 입찰가를 써야할까요?(참고로 대항력만있는 임차인은 배당순서에서 거의 맨 마지막이라고 보면됩니다)

 

정답:3억원을 써야겠죠. 왜냐면 5억원에 낙찰받고 싶다고 5억을 쓴다면 나중에 대항력있는 임차인의 임차보증금을 낙찰자가 다 물어줘야하기 때문에 결국은 7억원에 낙찰받은 경우가 되는것입니다. 2억원 인수할걸 생각하고 그 금액을 뺀 3억원을 써야될것입니다.

 

또한 임차인이 대항력과 우선변제권이 있는데 배당요구를 안했다는건 낙찰자가 임차인의 보증금을 물어줘야하지만 반대로 임차인이 보증금을 안받고 그 집에서 계속 살겠다는 의미일 수 있습니다.이점 꼭 주의하세요!!

 

임차인이 대항력만 있냐, 아님 우선변제권까지 있냐, 또한 배당신청을 했는지 안했는지에 따라 입찰자는 상황에 맞게 권리분석을 잘해서 입찰을 받으셔야 합니다. 경매는 잘하면 본전 못하면 쪽박찰수도 있습니다. 공부열심히 해야합니다!

 

대항력, 말소기준권리등이 이해 안되시는분은 권리분석(1)(2)편을 보시고 이번 포스팅을 보시면 더 좋을듯 합니다!

감사합니다. 경매로 부자됩시다^^