경매시 주의사항/세대합가

오늘은 경매시 주의사항 즉, 낙찰자가 인수해야 할 권리들중 "세대합가"에대해 포스팅하겠습니다.

낙찰자는 인수해야할 권리가 없는줄알고 낙찰받았는데 나중에 덜컥 인수할 권리가 생긴다면 난감하다못해 액수가 크면 파산상태에 이를수도 있습니다.

그중에 하나가 세대합가입니다.

독립되있던 세대가 합해지는걸 세대합가라고 하는데요 왜 이게 나중에 문제가 될까요?

세대라함은 가족구성원을 말하고 보통 아버지를 세대,아내와 아들,딸들을 세대원이라고 합니다.

예를들면서 세대합가를 왜 잘알아야되는지 설명해 보겠습니다.

위 그림과 같이 세대주인 을은 근저당보다 전입을 빨리해서 대항력이 있는임차인입니다.

그런데 세대주인 을이 출장문제로 을만 부산으로 이사를 가서 부산에 전입신고를 했다고 하겠습니다.

그래서 아내인 병이 2023년5월1일에 세대주가 됐다고 하겠습니다.

이럴때 아내인 병은 근저당보다 늦게 세대주가 됐지만 병은 을의 아내이기 때문에 처음에 을과 전입신고했던 날짜를 승계받아서 여전히 대항력을 가지게됩니다.

※ 위 그림처럼 2023년 5월1에 병이 세대주가 됐다고해서 이때를 전입날짜로 보시면 안됩니다!!

그런데 을이 2025년 6월1일에 출장에서 돌아와서 다시 세대주가 됐다고 해보겠습니다.

을이 출장을가서 세대가 두개로 나뉘어 있었는데 을이 다시돌아와서 전입일자를 받을경우 이를 세대합가라고 합니다.

또 다른 예로

임차인인 을의 아들이 먼저들어와 살고 나중에 아버지가 들어와 전입신고를 해서 아버지가 세대주가 됐다면 이것또한 세대합가가되서 전입한 날짜는 아버지 기준이 아니라 아들이 전입한 날짜 즉 2020년이 되는겁니다.

경매에서 낙찰을 받으려는 사람입장에서 을이라는 임차인이 근저당보다 후순위라서 대항력이 없는 임차인으로 오해할 수 있다는 겁니다.

그래서 이집을 싸게 낙찰받았다고 생각했는데 나중에 임차인 보증금을 인수해야되는 불상사가 생길 수 있다는 겁니다! 왜냐면 이 임차인은 대항력있는 임차인이기 때문입니다.

임차인이 세대합가를 했다면 법원의 "현황조사서"에 그 내용이 기재됩니다.

또는 법원 경매정보지를 가지고 주민센터에서 "전입세대 열람 확인" 발급받을시 "이 집에 세대합가가 있는지 물어보고 "세대합가"가 있다면 "세대 합가를 함께 표시되게 발급해 주세요"라고 말하는겁니다.

운이 좋아 친절한 담당공무원을 만난다면 "세대합가"를 표시해서 알아서 발급해주기도 하지만 그렇지않고 지금 상황만 표시해서 발급해주는 경우도 많으니 일단 본인일은 본인이 알아서 하는수 밖에 없습니다.

"세대합가"대법원판례에 대한내용은 "대한민국 법원 종합법률정보" 홈페이지에 들어가서 메인화면 "판례"에 들어가서 "단순검색"클릭후 "95다30338"을 검색하시면 세대합가에대한 판례내용을 보실 수 있습니다.