주택임차권/최우선변제권/대항력/우선변제권/(2)

저번에 포스팅했던 주택임차권/전세권/대항력/우선변제권(1)에 이어서 시대별로 달라진 임차인의 권리에 대해서 알아보겠습니다.

저번 포스팅은 전두환시절까지 알아봤는데요.

 

노태우정권이 들어서면서 '최우선변제권'이라는게 들어섭니다.

최우선 변제권은 말그대로 전입이나 확정일자에 상관없이 돈이없는 서민들의 보증금을 최우선으로 변제해주는 제도입니다.

좋은 제도이지만 먼저 근저당설정한 사람이 최우선변제권때문에 경매시 배당을 못받아간다면 역차별이 생길수 있습니다.

그래서 최우선변제권은 낙찰금의 1/2범위내서 안분해서 가져갑니다.

예1) 

임차인 을과병이 최우선변제권 대상자이고 각각 보증금이 7천만원이라고 하겠습니다. 그리고 근저당이 을과병보다 선순위이고 1억원이라고 하겠습니다. 근데 이집이 1억6천만원에 경매로 낙찰됐다고 할께요.

최우선변제권을 가진 을과병이 7천씩 가져간다면 전체낙찰금에서 2천만원만 남고 근저당 설정해준 사람은 을과병보다도 선수위 저당권자이면서도 2천만원밖에 못가져갑니다.

그래서 낙찰금의 1/2인 8천만원 범위내에서 을과병이 안분해서 가져가는겁니다. 낙찰금의 1/2은 8천만원이니까 근저당 설정한 사람도 원래는 1억을 가져가야되지만 8천만원밖에 못가져가겠네요.

 

예2) 최우선변제의 기준은 ‘말소기준권리(선순위 담보물건)’이고 나의 전입신고일이 아니다!!

 

지방을 예로들어 보겠습니다.

↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑

지방의 최우선 변제금제도는 위와같이 변해왔는데요.

최근 법개정은 2023년 2월21부터는 보증금 7.500만원이하일 경우 2.500만원까지 보장받을 수있도록 개정되었습니다.

 

예)

위 그림처럼 2021년5월20일에 보증금 6천만원에 입주한 임차인은 만약 이주택이 경매로 넘어가 1억원에 낙찰됐다면 최우선변제권을 가질수 있을까요? (근저당은 2017년2월1일 설정됐네요.)

★정답은 최우선변제권 자격이 없습니다.

 

전입은 2021년 5월20일에 했지만 말소기준권리인 A의근저당이 2017년 2월1일입니다. 최우선변제권은 말소기준권리 날자를 기준으로하는데 2017년2월1일은 표에서 보시다시피 지방은 보증금 5천만원이하일경우 1,700만원까지 보상받을 수 있기 때문입니다. 이 임차인은 보증금이 6천만원이라서 해당이 안됩니다.

 

만약 다 똑같은 조건이고 보증금이 5천만원일경우는 어떨까요?

보증금이 5천만원일경우 위 그림에서 보시다시피 A의 말소기준권리가 2017년2월1일이니 해당날짜에는 보증금이 5천만원이하일경우 1,700만원까지 보장해준다는걸 알수있습니다.

 

여기서 중요한건 최우선변제권의 기준날짜는 임차인의 전입날짜가 아니라 그집의 말소기준권리(근저당등)가 기준이 된다는걸 꼭 확인해야합니다.

아무리 최근에 임차해서 들어갔어도 말소기준권리가 30년전이라면 30년전의 보장해주었던 금액만큼만 보장받는겁니다. 이해되시죠?

이렇게해서 노태우정권때 임차인의 최소한의 권리가 거의다 형성이 되게됩니다.

 

하지만 그래도 약간의 허점은 있었는데요. 노태우정권때까지만해도 집값은 계속 올랐고 전세값도 따라서 올랐기때문에 임차인이 보증금을 못받을 일은 거의 없었습니다. 그래서 대부분의 임차인은 계약기간이 끝나면 다른 임차인이 들어와서 자연스럽게 보증금을 받고 이사를 갈 수 있었습니다.

그래서 이때까지만해도 임차인이 보증금을 못받는다고 해서 경매를 신청하는 그런제도는 없었습니다. 단지 보증금반환소송을 할 수 있을 뿐이었죠.

 

하지만 김영삼정권때 그 유명한 IMF가 터지게됩니다.

그러면서 부동산값은 하락하고 임대인은 임차인의 보증금을 주지못해 임차인이 엄청난 피해를 보게됩니다.

그리고 김대중정권이 들어서게되죠!! / 임차권등기명령제도

 

즉 이때부터 집값이 떨어질때를 대비한 세입자 보호제도가 마련되기 시작합니다.

대표적인게 임차권등기명령제도입니다.

이 제도는 계약기간이 끝났는데도 임차인이 보증금을 못돌려받으면 임대인의 동의가 없어도 법원에 임차권등기명령 신청할 수 있습니다.. 그럼 그 집을 점유하지 않고 다른곳으로 이사를가도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있는것이죠.

 

예를들어서 좀더 자세히 설명드리겠습니다. 위의 그림과 같은 상황이라고 하겠습니다.

보통 등기부등본엔 임차인이 전입,확정,배당신청한 내용이 안나옵니다.(매각물건명세서를 보면알수있습니다)

그래서 혹시 경매입찰자가 위 등기부등본을보고 을의 임차권등기명령이 A의 근저당보다 후순위라고해서 소멸되는구나라고 생각하면 안됩니다 !!

 

임차권등기명령은 말소기준권리보다 나중에 했지만 이 임차인은 2018년5월1일에 전입,확정일자까지 받았기때문에 임차권등기명령을 말소기준권리보다 더 나중에해도 소급되서 2018년.5.1에 전입및 확정일자 받을걸로 인정받고 우선변제권을 갖게됩니다. 그래서 제일 먼저 배당을 받게되는것이죠. 그리고 자기의 보증금을 다 못받아가면 낙찰자가 인수해야됩니다.!!

그나마 이경우는 괜찮습니다. 임차인이 제일먼저 배당을 받아가고 나머지 권리들은 소멸되니까요.

 

※하지만!! 진짜 무서운건 임차인이 전입신고만하고 확정일자와 배당요구를 안했을경우입니다.

예)

을이 전입신고만하고 확정일자를 안받은 상태에서 계약이 다 끝나서 이사를 가려는데 갑이 보증금을 안줘서 임차권등기명령을 한후 이사를 갔다고 해보겠습니다.

  

이경우는 을이 임차권등기명령을 했기때문에 그 집을 점유안하고 다른데로 이사가면 확정일자를 안받아서  우선변제권은 없습니다. 즉, 그 집이 경매로 넘어가면 먼저 배당 받을 자격이 없는거죠.

 

하지만 임차권등기명령을 했기 때문에 대항력은 있어서 만약 낙찰자가 이 집이 2억이면 좋게다 생각하고 2억에 낙찰받으면 A근저당등은 다 소멸되겠지만 을의 보증금은 오로지 낙찰자가  다 인수해야됩니다. 만약 을의 보증금이 1억원이면 1억원을 다 물어줘야 하는것이죠.

 

낙찰자 입장에서는 이렇게 전입신고만해서 대항력만있는 임차인을 정말 잘 살펴보아야합니다. 대항력만있는 임차인은 배당순서에서도 제일 마지막이어서 배당을 받아가는 경우가 거의없습니다. 오로지 낙찰자의 몫이죠.

 

결론!

1.임차인은 전입신고와 확정일자를 같이받아야 우선변제권을 갖고 제일먼저 배당을 가져간다. 임차인도 좋고 낙잘자도 좋다

 

2.만약 임차인이 전입신고만 했을경우 대항력만 가지고 못받은 돈은 낙찰자가 다 떠안아야한다. 임차인도 안좋고 낙찰자도 안좋다!!

 

3.임차권등기명령을 법원으로부터 받으면 그 집을 점유안하고 이사가도 대항력 또는 우선변제권을 받을수있다(단,전입일자나 확정일자가 말소기준권리보다 빠를경우!!)