경매 권리분석(1)

오늘은 경매에서 가장중요한 권리분석에대해서 알아보겠습니다.

경매에 나온 물건은 거의다 다른사람들의 채권 즉, 채권자들의 권리(근저당,가압류등)가 있습니다.

그렇다면 낙찰자 입장에서는 그러한 권리들을 잘분석해야지만 안전하고 좋은 물건을 살수 있을겁니다.

위 그림에서 갑이 빚을 못갚고 집이 경매로 넘어갔다고 해보겠습니다.

그럼 그 집에대한 이해관계인들이 있을겁니다.

이들이 적극적인 권리구제를 위해서 저당권을 실행하거나하면 경매절차에따라 매각공고가 뜨고 법원은

이해관계인들에게 권리신고및 배당요구시한을 줍니다.

 

배당

이렇게 경매에 나온 물건은 낙찰자가 낙찰을받고 대금을 지불하면 그 돈으로 여러 이해당사자들에게 배당이 이루어 집니다. 하지만 대부분의 경우 낙잘자의 낙찰대금은 채권자들이 가져갈 금액보다는 적습니다. 만약 낙찰대금이 높다면 채무자포함 모두가 해피엔딩으로 끝날겁니다.

 

소제주의,인수주의

배당이 이루워질때 모두 다 배당을 받아가서 해피엔딩으로 끝나면 좋겠지만 현실적으로 그렇게되는 경우는 거의 없습니다. 배당을 받아가는 사람과 배당을 못받아 가는 사람들이 있을텐데요.

 

소제주의:

낙찰자가 부담하지 않아도되는 등기상의 권리 즉, 말소되는 권리를 말하는데요. 소멸주의라고도 합니다.

인수주의:

낙찰자가 부담해야되는 말소되지 않는권리로서 소제주의(소멸주의)와 반대로 생각하면 되겠습니다.

 

말소기준권리

등기상의 권리중 말소되는 권리를 소제주의(소멸주의)라고 했는데요. 그러한 권리중 날짜순으로 제일 선순위에 있는 권리를 말소기준권리라고 하며 말소기준권리는 저당권등 금전채권만이 될수있습니다.

 

이러한 말소기준권리를 기준으로 소멸주의와 인수주의가 나뉘어집니다.

즉, 말소기준권리보다 빠른날짜에있는 권리는 인수주의, 늦은 날짜에있는 권리는 소멸주의가 되는것이죠.

만약 A라는 사람이 저당권(금전채권)이 하나도없는 집에 임차인으로 들어갔는데 그 물건이 경매로 넘어갔을경우 낙찰자는 인수주의의 원칙에따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 다 책임져야합니다.

 

반대로 저당권이 먼저 설정된집에 임차인으로 들어갔다면 소멸주의의 원칙에따라 낙찰자는 임차인의 임차보증금을 신경쓰지 않아도됩니다.

임차인이 배당으로 다 받아가든 못받아가든 상관안해도 되는겁니다.

결론적으로 낙찰자는 임차인의 전입날짜가 말소기준권리(금전채권)보다 빠른지 느린지 꼭 확인해야겠죠?

 

그렇다면 말소기준권리가 될수 있는 금전채권을 알아보겠습니다.

1.저당권

채무자가 대상물건으로 돈을 빌려도 목적물을 사용,수익할 수 있어서 근대적 금융제도라고 할 수 있습니다.

2. 근저당

근저당과 저당권은 거의 똑같은데 저당권은 잠시라도 채무를 다 갚는다면 저당은 소멸하고 추후에 다시 대금을 빌린다면 저당을  또 설정해야하지만 근저당은 등기부상 효력을 계속 가지고 있으며 다시 등기를 설정할 필요가 없습니다.

3. 가압류

본안소송중에 채무자가 자신의 집등을 다른사람에게 빼돌리는것을 막기위해 본안소송을 하기전  즉 손해배상에대한 법원 판결문은 없고 차용증등만을 가지고 있을때 본안소송전 대상물건에 미리 가압류를 걸어놓으면 순위보전적효력을 가지게되서 채무자가 그집을 다른사람에게 팔아도 가압류권자는 자신의 권리를 지킬수 있습니다.

4. 압류

손해배상에대한 법원 판결문이 있는 상황에서 채무자의 집이나 재산등에 압류를 붙여놓을 수 있습니다. 만약 채무자가 돈을 갚는다면 그 압류는 없어지겠죠?^^

가압류가 순위보전차원에서 미리하는 거라면 압류는 그 물건에 내 권리가 있다라고 명시해둔다는것에 차이점이 있습니다.

약간 헷깔리죠? ^^. 

5. 강제경매기입등기

가압류나 압류를 했는데도 불구하고 돈문제가 해결이 안되면 그 물건은 경매로 넘어갈겁니다. 그렇다면 이 물건의 등기엔 강제경매기입등기가 올라갈겁니다. 즉 이 물건은 조만간 경매에 들어갈것다 라고 이야기를 해주는 등기입니다. 이런 등기가 되있는데도 매매로 사거나 저당을 설정해주면 안되겠죠?^^;

6.담보가등기

채무자 소유의 부동산을 담보로 임시로하는 등기입니다. 근저당이랑 거의 똑같다라고 생각하시면 될 듯합니다.

 

이번 포스팅은 경매에서 가장기본이면서 제일 중요한 부분을 포스팅했는데요. 이번 포스팅 내용만 잘 알아도 주택(아파트나 빌라)정도는 충분히 경매로 낙찰받을수 있으실 겁니다!!

다음 경매권리분석(2)에서는 말소기준권리와 상관없이 낙찰자가 무조건 인수해야되는 권리들을 알아보겠습니다. 감사합니다