경매 권리분석(2)

지난 경매 권리분석(1)에이어 두번째 포스팅을 해볼께요.

이번 포스팅을 보기전에 첫번째 포스팅을 보시고 오시면 좋을듯 합니다.

지난시간에 말소기준권리를 기준으로 후순위 권리는 소멸되고(소제주의) 말소기준권리보다 선수위는 인수된다고(인수주의) 말씀드렸는데요.

그런데 경매가 이렇게 간단하면 얼마나 좋겠습니까?.현실은 그렇지 않다는거죠

후순위니 선순위니 상관없이 무조건 낙찰자가 인수해야만하는 권리가 있는데 이것을 모르고 냉큼 낙찰받았다가 큰돈을 손실보고 폐가망신하는 사람도 있습니다

. 이것은 선순위니 후순위니 상관없이 낙찰자가 떠맡아야되는 무조건 인수주의라고 부르겠습니다.

무조건인수주의

건물등 타인의 토지 지상이나 지하의 공간에 범위를 정해서 사용하는 지상권의 일종입니다.

예를들어 개인의 집밑으로 지하철이 지나간다면 국가는 그 개인에게 어느정도 일부보상금을 지급하게되는데 이것을 구분지상권이라고하고 이것은 말소기준권리에상관없이 낙찰자에게 인수됩니다.

보통 집밑으로 지하철이 지나간다면 그 집의 등기엔 구분지상권이 설정되어있습니다.

즉 법에서 정한 지상권을 이야기합니다.

위 그림처럼 A땅위에 A의 건물이 있다고 하겠습니다.

근데 A가 자신의 땅에 저당권을 설정했는데 빚을 못갚아 땅이 B라는 사람에게 넘어갔다고 하겠습니다.

이럴경우 땅주인이된 B는 A의 건물을 함부로 처리할 수 없습니다. 이것이 법에서 정해준 지상권이라고해서 법정지상권이라고 부릅니다. 경매사이트를 보다보면 토지나 건물만 경매로 나오는 물건도 많고 주의사항으로 법정지상권 성립요지있음이란것도 종종 보시게 될겁니다.

즉 법정지상권은 건물과 땅이 처음부터 동일인의 소유였을때 생기는 권리입니다.

만약 처음부터 땅은 B, 건물은A의 소유였다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

분묘기지권은 말그대로 묘에대한 권리입니다.

위 그림처럼 예를들어보겠습니다.

땅주인인 A와B가 있습니다. 근데 어느날 친구B가 노환으로 세상을 달리했다고 하겠습니다.

죽은 B의 아들은 돈도없고 해서 아버지묘를 어떻게 해야될까 고민하고 있을때 죽은B의 친구인 A가 가난한 B의 집안을위해 자신의 임야에 B의무덤을 안착시켜줬다고 가정하겠습니다.

그런데 B의 아들이 열심히 공부해서 돈많이버는 변호사가 됐습니다. 그래서 A는 이제 B의 아들보고 '너 이제 돈도 많이 벌었으니 묘좀 옮겨달라고 부탁합니다'

그런데 B의 아들은 A의 이런 은혜도 모른체하고 법대로하자고 할때 법원은 누구의 손을 들어줄까요?^^

상식적으로 봤을때 B의아들은 나쁜놈이지만 법으로만 따지면 B의 아들이 이깁니다.

주인동의로 묘를 썼다면 남에땅에 묘가 있더라도 분묘기지권이 성립됩니다.

법이라는게 참 그렇죠?

또 만약 20년동안 땅주인허락없이 방치된묘는 분묘기지권이 성립될까요?

20년동안 사용됐다면 주인 허락이 없었어도 이묘는 실효취득이되서 분묘기지권이 성립됩니다.

만약 땅주인A가 법에대해서 잘모르는 C에게 '묘지이장특약'없이 땅을 팔았다면 어떻게 될까요?

그래도 분묘기지권은 성립됩니다. 이런 묘지가있는 땅을 이장특약없이 땅을산다면!! 산사람은 골치가 아프겠죠?

그래서 보통 임야에 묘가 있고 이 물건이 경매로 나온다면 분묘기지권이 성립된다고 생각하고 경매에 임하셔야합니다.

지역주민들이 집단적으로 아주오랫동안 생계를 유지하는 수단이되는것을 특수지역권이라고 합니다.

예를들어 바닷가에 사는 어민들이 갯벌에서 낙지나 조개를 주우며 생계를 이어간다고 할때 비록 그 갯벌이 그 사람들 땅이아니라도 조개딱지,어업권등을 인정해줍니다.

또는 강원도 한지역에서 그 지역사람들이 송이버섯을 따서 먹고산다면 그 지역을 경매로 낙찰받았을때 낙찰자에게 문제가 생길 수 있습니다.

오랫동안 양봉으로 살았다면 이또한 특수지역권이 될수있습니다.

지금은 예고등기에대한 악용의 사례가 많아서 폐지됐지만 옛날물건중 예고등기된 물건이 있을수도 있습니다. 예고등기는 증여,상속등의 무효/취소소송이 제기되고 있다는 알리는 등기이니 일단 이런물건은 피하는게 낫습니다.

지금까지 권리분석에대한 내용을 권리분석(1)(2)편으로 나눠서 포스팅해봤는데요. 이것만 이해해도 아파트나 빌라 즉 주택정도는 충분히 낙찰받을 수 있습니다. 경매에 있어서 가장기본이고 가장 중요한 부분을 공부했다고 생각하셔도 됩니다.

모두 부자됩시다!화이팅!