경매절차/경매입찰방법/경매낙찰후절차

오늘은 경매절차에대해 알아볼께요.

 

위에 그림과같은 상황에서 집주인 갑이 채권자들에게 돈을 못갑으면 집은 경매에 넘어갈겁니다.

그럼당연히 채권자들은 법원에 경매를 신청할겁니다.

 

경매신청

채권자들은 경매를 신청합니다.

 

경매개시결정

법원에서는 서류상 내용을따져보고 경매 개시결정을 합니다

 

경매기입등기

토지와건물에 경매기입등기가 올라갑니다.

만약 집을 구하고있는데 경매기입등기가 되어있는 집을 사거나 임차해 들어가면 절대 안되겠죠??

 

매각준비

감정평가명령

법원은 감정평가사를 보내 건물이나 토지에대한 감정가를 정합니다.

현황조사

담당공무원이 나가서 을(임차인)과 채권자들에게 각각의 권리신고및 배당요구를 받습니다.

현황조사를 하다보면 제시외물건이라는것이 보입니다.

 

※제시외물건

공부상,현황상 서로 맞지않는 물건이있다라는 표현을 종종 보게됩니다.

제시외물건이란 공적장부에 기재되서 나오지 않는다라는 뜻입니다.

제시외물건이 매각제외일경우에는 문제가 커질수 있습니다.

 

하지만 제시외물건이 매각포험이라도 잘 살펴볼 점이 있습니다.

위 그림처럼 바로 제시외물건이 매각포함이라도 불법건물일경우 불법건물 승계자가 됩니다.

 

물건명세서

권리신고및 배당요구를 받은 담당공무원은 감정평가서,현황조사서등을 토대로 물건명세서를 만듭니다.

 

※특별매각조건

1.저당권인수:흔한 경우는 아니지만 낙찰자가 저당권을 인수해야되는 부분이 있는지 잘 살펴봐야합니다.

2.농취증(농업취득자격증명원)제출

3.보증금2배 (낙찰자가 잔금을 안되는등의 경우로 재매각될경우 보증금은 2배가되니 유념하셔야됩니다)

 

매각일공고

본격적으로 입잘에 들어가게됩니다.

입찰보증금

마음에드는 물건이 있으면 해당물건 최저가의 10%(희망 입찰금의 10%가 아니라는것에 유의!)

최고가선언

가장높은금액을 쓴사람이 최고가 선언을 받습니다.

최고가 선언후 '차순위신고', 공유자 우선매수신고, 입찰불가자등 판별합니다.

 

※차순위신고

2등이라고해서 무조건 차순위신고를 할수있는건 아닙니다.

최고가와 보증금 차이 이내를 제시하고 적극적 의사를 표시한 사람만이 차순위신고를 할수 있습니다.

예를 들어 2억짜리 물건에 최고가가 2억4천이라면 최고가  2억4천에서 보증금 2천을뺀 2억2천만원 이상을 쓴사람만이 차순위신고를 할 수 있습니다.

 

※공유자우선매수

보통 지분경매에 많이 등장합니다.

예를들어 한 건물을 a와b가 공동으로 가지고 있는데 b의 지분만 경매로 나왔을때 b의 지분 감정가 1억을 을이라는 사람이 1억2천에 낙찰받았는데 b와 공동건물주인 a가 1억2천에 낙찰받을 의사가 있다면 최고가매수인의 권리를 뺏어올수 있습니다. 즉 지분권자가 최고가매수인으로 바뀌는 겁니다.

그대신 최고가매수인은 차순위로 밀려납니다.

이해되시죠?

 

※ 입찰불가자

대상물건의 소유자나 채무자는 해당 물건에 입찰할 수 없습니다. 당연하겠죠?

매각결정

최고가 선언을 받은후 1주일후 매각결정이 떨어진다.

이때 허가 또는 불허가가 떨어진다.

 

※ 불허가가 떨어지는 이유

1.무잉여: 경매를 신청한사람이 다른 채권자들보다 배당순서가 낮아서 배당을 못가져가는 경우를 말합니다. 경매신청자가 단 얼마라도 배당을 가져가야만 매각허가가 떨어집니다.

 

2. 진행상하자: 감정평가사가 중대하게 잘못해서 평가를 잘못했다던지하면 불허가가 떨어질수도 있습니다.

예) 유치권신고가 있는데 그 내용을 쓰지않았다던지등..

 

3. 소멸: 건물등이 불에타서 갑자기 없어졌을경우등..

 

4.농지취등증 미제출: 농지를 낙찰받았는데 1주일안에 농취증을 발급받아 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못합니다.(보증금몰취)

 

이의신청

매각결정이 이루어지면 7일내 이의신청이 가능합니다.

허가또는 불허가에대한 이의를 신청할 수 있는 기간입니다.

※ 단. 이의신청을 할 경우 매각대금의 10%공탁을 걸어야합니다(보정명령서)

 

허가

최종적으로 법원에서 허가가나면 잔금납부기간이 통지가 됩니다.

잔금을 납부하면 소유권을 취득후 등기이전을 하면됩니다.

※ 경매에서는 소유권취득을 잔금을 납부했냐 안했냐를 기준으로합니다.

등기를 올렸냐가 기준이 아니라는것을 유의하세요~즉 잔금을 납부하면 대상물건을 취득한것으로 봅니다.

 

만약 잔금을 미납한경우 어떻게될까요?

이경우는 차순위권자에게 잔금납부통지가 갑니다.

당연히 잔금을 미납한 낙찰자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

 

차순위가 없다면 그 물건은 재매각으로 넘어갑니다.

이경우 종전낙찰자는 입찰이 불가합니다.

그리고 보증금도 두배 또는 세배로 늘어납니다.

 

명도

다들 아시다시피 명도란 갑또는 을(임차인)에게서 점유권을 넘겨받는것을 명도라고합니다.

명도까지 다 마치면 경매절차는 최종적으로 마무리된다고 볼수 있겠네요.

감사합니다~