정비구역과경매 / 돈되는 과소토지

개발은 선계획후 후개발을 하게되있습니다.

그래서 여러정보만 잘습득한다면 어디가 개발될지 힌트를 얻을수

있을텐데요. 물론 쉽진않지만요^^

 

오늘 포스팅은 공개발과 사개발의 의미를 알아보겠습니다.

 

공개발

정부가 한다고해서 공개발이 아니고

공익을위해서하는 개발을 공개발이라고 합니다. 

절차는 아래와 같습니다.

지구지정▶개발계획수립 ▶누가할건지(시행자선정)  ▶ 어떻게할건지 ▶개발 ▶ 마케팅(sales)

 

지구를지정하는 지정권자가 있고

어떻게 개발할건지 개발계획의 수립권자가 있습니다

지정권자와 수립권자는 동일합니다.

즉, 어떤신도시의 지정권자가 산자부장관이면 수립권자도 산자부장관이어야 합니다.

 

하지만 정비사업 구역의 지구지정은 구청장이하고

수립권자는 시,도지사가합니다..

그 지역을 잘아는 사람이 구청자이기 때문입니다.

하지만 수립권자도 구청장이하면 동시 다발적으로

많은 정비사업이 일어날 수 있기때문에

정비기본계획수립하고 각 구별로 순자적으로 정비를 하도록 되있습니다.

.

동네가 노후하다고 무조건 정비사업에 배정이되는건 아닙니다..

이번 정비사업 총량배정이 되는곳이

어디일지를 알아보는곳이 중요합니다..

50만이상의 시군구는 다 정비기본계획이있습니다.

 

※정비구역이 안될곳

다세다나 연립이 많은곳은 조합원이 많이생겨서

사업성이 떨어져서 인가나오기가 쉽지않습니다.

<사진출처:나무신문>

 

주택이나 다중주택이 있는곳을 골라야합니다 

너무 나이많은 사람들이 사는곳은 개발이 힘듭니다.

나이드신분들은 돈보다 동네에대한 애정이 더 강합니다.

너무 장사가 잘되는 상가가 몰려있는곳도 개발이 쉽지않습니다.

상가주인이 임대료를 많이 받으니 정비사업에 찬성할리가없습니다.

 

전용주거가 일반주거가된다던지

전기,하수도 확장등 정비사업이 있다던지

신도시가 만들어진다던지 

광역상수도확장공사가 이루워지는곳도 유심히봅니다.

개발을위한 준비단계일 수 있습니다.

용도지역의 종상향이 이루워지는곳도 개발 가능성이 높은 지역입니다.

 

해당지자체 도시공계획과에서 볼수있습니다.

특광시군마다 자기들 선계획후개발 기본계획이있습니다.

즉 총량계획이있습니다.

 

사개발

사익을위해서 하는 개발이 사개발입니다.

정부가 하더라도 사익을 위해서 하는거라면 사개발입니다.

공영개발과 민영개발과 헤깔리지 마십시오^^

 

돈되는 과소토지

별 가치없어보이는 땅이 큰땅의 명줄을 잡는경우입니다..

<출처:토지이용계획확인원>

토지이용계획확인원을보면 정비구역이라 써있고 옆에 도시 및 주거환경정비법이란 말이 보입니다.

정비사업에는 주거환경개선사업도 있습니다.

지도를 보면 달동네판자촌으로 인위적으로 정비를한 모습이 보입니다.

 

주거환경개선사업을 하는경우

기반시설이 극히열악

노후불량건축물이 밀집 

도시 저소득 주민을 위해서합니다..

이런곳은 조합이없기때문에 공공부문이 개발합니다.

이땅은 토지용도가 자연녹지지역으로 되어있는데요.

자연녹지지역은 건폐율이 20%입니다.

하지만 해당땅 주변의 주택을보면 딱봐도 자연녹지지역이라고 하기엔

건폐율이 20%로 절대 안보입니다..

주거환경개선사업으로 지정되면 2종일반지역으로 봐도됩니다.

만약 이런지역의 물건이 경매로 나온다면 자연녹지지역이기때문에

감정액은 낮게 책정될수 있습니다. 현실자연녹지지역이 아닌데도 말이죠.

그래서 토지이용계획확인원 보는 습관을 꼭 가져야합니다.

경매를 하실분이라면요^^

주거환경개선사업 방식

자가주택 개량방식 

철거후 신규공급방식

환지

환건방식 - 집을 부수고 아파트를 지으면 하나씩 주는것 

 

※주의할점

주거환경개선사업으로 철거가 예상되는 지역의 물건을 낙찰받았는데

낙찰가보다 보상이 현저히 적게 나올 수 있습니다.

이유는 그 지역에 살고있는 1가구1주택자에게 철거후 아파트등으로 보상이 이루어질 수있지만

경매로 낙찰받은 2주택 이상자들은 보호대상자가 아니기 때문에

예를들어 2억짜리 물건을 1억5천에 낙찰받았느데 보상은 7천만원만 나온다던지

할 수있으니 이런점을 조심해야 합니다.

보상이라고 무조건 많이 나오는건 아닙니다.

 

물론 아파트가구수가 많이 나온다면 보상이 이루워질수도 있지만 

어쨌든 다주택,투자자들은 맨 마지막에 보호대상입니다.

철거민 입주권개념은 신중하게 들어가야 합니다.

 

 

※자가주택 개량방식

도로,수도,전기등은 나라에서 해줄테니 집들은 본인들이 알아서 고치게 하는방식입니다.

이런방식을 할때 이 지역에 토지가 있다면 여러가지 혜택을볼 수 있습니다.

건폐율, 주차장등의 혜택

 

조심할점

도로등을 지자체에서 만들어주다보면 짜투리땅이 생길수 있다

위 그림에서 해당토지는 도로등을 지자체에서 만들어주다보니 짜투리땅으로

남겨진인거 일수도 있습니다. 

이럴경우 지자체는 땅의 효율적 관리를위해서 합필건축을 강제합니다.

그렇게 안하면 짜투리땅은 영원히 짜투리 땅으로 아무런 쓸모없이

버려질수 있기 때문입니다.

 

그래서 기호1번의 큰 땅을 가지고 있는사람은

기호2번의 땅을 가진 사람의 허럭없이는 건축행위를 할 수없습니다.

기호1번과 기호2번의 땅을 합필해야만 건축이 가능합니다.

그럼 기호2번과 같은 땅이 경매로 나와서 낙찰받는다면

기호1번 땅을 가진사람이 만약 건축을 한다면 유리한 입장에서

기호1번 땅주인과 협상을 할 수 있을겁니다.

그렇다고 너무 무리한 요구는 하면 안됩니다!!

상대방의 약점을 이용해서 너무 많은 큰돈을 요구하면 경매하는 사람의로서의

상도덕은 아니라고 생각합니다.