공장설립/공장낙찰 받을시 주의할점

공장에대해 알아보기전에

토지, 건물, 사람에대한 기본지식을 알아보겠습니다.

 

먼저 토지에는 용도지역이 있습니다.

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역등으로 나뉩니다.

그럼 건물은 그 토지용도에맞는 건축물의 용도로 사용합니다.

사람의 행위도 그 건축물의 용도에 맞게 사용해야합니다.

 

식당을한다면 식품위생필증

숙박을 한다면 숙박업신고

학원을한다면 학원설립인가를 해야됩니다.

 

제조행위를 하고싶다면

건물은 500제곱미터 이상이면 제조시설

500제곱미터 이하이면 제조장 근생에 해당됩니다.

 

500제곱미터이하의 땅의 지목은 대

500제곱미터이상의땅의 지목은 장이 됩니다.

 

지목을 국가가 두는이유는?

세금을걷기 위한것이지 행위제한이 목적은 아닙니다.

 

제조시설을 만들때는

산업집적활성화및 공장설립법이 등장합니다.

즉, 승인을 받으라는 얘기입니다.

 

일반적으로 건축은 건축법에따라 허가를 받아야합니다.

하지만 사업계획애따른 승인을 받아야 할때도 생각해 봐야합니다.

 

 

예를들어 대지에 아파트를 짓는다고 하겠습니다.

같은 아파트인데 어떤아파트는 승인이나고

어떤 아파트는 승인이 안날수 있습니다.

왜 그럴까요?

 

어떠사람은 30평대 300가구를 짓는다고하면 승인이 안떨어지지만

어떤사람은 50평대 50가구만 짓는다고하면 승인이 날수있습니다.

왜냐면 인프라가 부족한 지역에서

개발할 대지에 30평대 300가구를 짓는다면

사람이 많아져서 그지역의 인프라가 더 많이 필요할 수도 있기때문입니다.

새로운 인프라를 깔아야한다면 지자체에서는 효율성이

안맞는다고 생각할 수 있습니다.

.

그지역의 외부요인과 안맞는 것이죠.

지목이 대지여서 아파트를 지을수 있는게 허가라면

내부요인과 외부요인을 고려해야하는게 승인입니다.

즉, 지목이 대이니까 내 맘대로 아파트를 막 지을수있어!라고

생각하면 안된다는 것이죠.

 

(건축법)

건물이 그땅의 용도에 맞게 들어온다면 그것은 허가입니다.

즉, 음식점이 들어올수있는지역에 음식점을 내주는게 허가입니다.

 

(주택법)

하지만 주택법은 승인입니다.

왜냐면 주거안정과 주거효율의 향상을 위해서 입니다

도시개발계획으로 주거안정을위해

그 지역을 대단지로 지자체에서 조성하려고하는데

시공사가 100평대 50세대 부유층을위한 주택을 진다고 하면

지자체의 의도와 달라서  허락을 안해줄것입니다.

 

공장설립

지금까지 공장설립 조건에대해 설명하기 위해서 건축법의 허가와 주택법의 승인에대해 설명드렸는데요.

<사진출처:원불교신문>

어떤마을에 제조장(500제곱미터이하)이 들어올때 마을주민에게 피해를 주더라도 

이정도는 양보해야 합니다.

 

<사진출처:테크월드>

하지만 큰 제조공장이 들어온다면 달라집니다.

소음,공업용용수, 대형트럭들이 왔다갔다할 수 있기때문입니다.

이런건 주민들에게 엄청난 피해를 줄수있기때문에

공장은 승인을 받아야합니다.

 

공장이 500제곱미터 이상이라면

원부자재는 무엇이고 무엇을 만드는지

설비는 무엇이고 공정과정은 어떻게되는지 다 봅니다.

공정과정에서 소음,대기는 얼마나 오염시키는지,

수질은 얼마나 오염시키는지등도 봅니다. 

즉 이것은 내부적조건인 용도지역도 맞아야되지만

외부적조건도 충족 시켜야지만 지자체에서 승인을 해줍니다.

 

만약 그 공장의 소음이 엄청난데 그옆에 학교랑 주거지역이있다면 

그 지역이 준공업지역이라도 승인을 안해줄겁니다.

즉, 허가조건은 되지만 승인조건이 안맞는것이죠.

 

물이 흐르는 상류지역에 수질오염이될수 있는공장을 만든다면 

이것또한 승인이 안 날것입니다.

 

우리가 음식점을 내려고할때 일식,한식,양식집을한다고

어떻게 만드는지 그런걸 보지는 않습는다.

그냥 식품위생법에따라 허가를 내즙니다.

 

공장입지를 부동산적 입지론에서 생각하면 안됩니다.

공장입지는 용도지역만을 생각해서는 안됩니다.

1종일반주거지역도 공장을 세울수도 있습니다..

박스접는 공장이라던지 이런공장은 되지만

우리가 생각하는 그런 큰 공장은 안되겠죠?.

공장입지에 맞는 자리를 찾아야합니다.

 

위 경매물건은 감정가 10억짜리 공장이 4억원에 낙찰이 됐는데요.

 

토지이용계획원에는 도시지역에 제1종일반주거지역으로 되있습니다.

일반주거지역이니까 굉장히 좋네라고 생각할 수있습니다.

또한 해당지역 근처에 왜관역, 많은 교육시설, 거기에다 법원까지 위치가 끝내줍니다.

 

하지만 공장입지를 부동산적 입지론에서 보면안됩니다

위사진은 개발계획지역에서 1종일반주거지역으로 바뀐곳의 해당공장입니다.

옆에 주택도 보이는듯합니다.

부동산 입지로는 좋지만 공장입지로는 꽝!입니다.

지금 보기에도 어떻습니까? 공장을 공장으로 활용못하고

창고처럼 지금까지 쓰고 있습니다.

왜냐면 옆에 주택단지가 있으니 일반공장 승인을 받자니

주위의 민원이 엄청 많을겁니다.

 

물론 나중에개발되서 뭐 보상을 받는다면야

좋은 일이 생길수도 있겠죠. 

땅이라는게 아주 정답은 없으니까요..

어쨌든 공장입지를 부동산입지관점에서 보면 안됩니다.

 

국토부에서 공장입지기준을 만들어났습니다

또한 산자부에서는 모든공장코드번호를 만들어놨습니다 

 

공장코드별로 공장입지가 맞아야 그 공장을 설립할 수 있습니다.

사업자등록에보면 업태목록이 있습니다.

컴퓨터제조,의료제조,악품제조,식품제조등등 말이죠

 

경매에서 공장을 낙찰받으려면 원부자재를 무엇을 쓰는지를 보고

그 지역에서 사용이 가능한지도 봐야합니다.

사업자등록증이랑 원부자재 목록표도 제출해야합니다.

각 관할구,시청에 전화해야합니다.

환경부랑 산업부에도 전화를합니다.

이 지역은 되는지 안되는지를 알기위해서 말이죠.

 

개정된 공장저당법에따라 지적재산권이나 기계등으로도 근저당 설정을 할 수있습니다.

그래서 머리가 나쁜쪽으로 발달한사람은 사양사업인 기계를

가져다놓고 정책자금을 받아냅니다.

그리고는 도산해 버리는거죠.

그런데 이런사실을 모르고 환가성이 거의없는 기계를 가진

공장을 낙찰받으면 어떻게될까요?

기계로 수익을 내기는커녕 처리비용으로 

골치아플겁니다.

 

기계의 환가성을 잘 살펴봐야합니다.

감정가에는 기계비용까지 포함이되어 있기 때문입니다.

만약환가가 안된다면 감정가가 거품일 수있습니다.

싸게 낙찰받아도 싸게 받은게 아닐수 있는것이죠.

 

 

위공장은 감정가 40억짜리가 31억정도에 낙찰이 됐네요

 

 

그라비아라는 기계인데 굉장히 고가이고 

환가성이 높은 기계입니다.

이런기계는 국내에 많이 없기때문에

이런 기계를 필요로하는 공장이 많이있습니다.

그럼 높은가격에 이 기계를 필요로하는 업자에게

팔수도 있습니다. 그럼 기계를 팔아서도 막대한 이익을 낼 수있는 것이죠.

이 공장을 낙찰받은 사람은 기계를 팔아서

많은 이익을 실현했습니다.

이렇게 기계의 환가성도 고려해야합니다.

 

마지막으로 공장낙찰받을때 조심할점에대해 알아보겠습니다.

1.관련업종만 가능한지 알아봅니다.

다른업종의 공장도 가능한지도 알아봐야 합니다.

공장은 그 지역에서 그 관련업종만 허락한곳이 많이있기 때문입니다.

2.화재보험이 가능한지도 알아봅니다.

공장은 대출이 많이되는 장점은있지만

화재보험이 안되면 대출진행이 안됩니다.

아파트나 주택은 그런게 없지만 공장은 화재보험을 들어야지만 대출이 가능합니다

 

특히 폐기물공장은 자연발화로 불이잘납니다

낙찰받을시 화재보험이 가능한지 꼭! 알아봐야한다

페인트,신나공장은 화재보험이 거의안됩니다!!

공장은 화재보험이 안되면 경락잔금대출은 물건너갔다!!라고 생각하면 됩니다.