법정지상권(2)

저번 법정지상권(1)에 이어 이번엔 법정지상권에서 주의할점에대해 포스팅해 보겠습니다

 

건물은 건축허가▶착공 ▶사용승인 ▶건축물대장 ▶보존등기의 절차로 건축이됩니다.

그런데 A의땅에 A가아닌 B가 건물을 지었다면

당연히 이건물은 법정지상권이 성립안됩니다.

그럼 A의 땅만 경매에 나와서 낙찰받는다면 

낙찰자는 B에게 법정지상권이 없으니 나가라고 주장할 수 있습니다.

하지만!! 똑같이 A의땅에 B가 건물을 지었는데 법정지상권이 성립되는 경우가 있다??

조심할점(1)

이렇게 예를 들어보겠습니다.

B가 A의땅에있는  A의 건물을 경매로 낙찰받았습니다.

그럼 이경우 B는 법정지상권이 있겠죠?

그런데 그집에 불이났다고 해보겠습니다.

그럼 B는 불날당시의 법정지상권 범위내에서 건물을 다시지을수 있습니다.

다른 용도의 건물을 지을수는 없습니다.

어쨌든 다시 이렇게 B가  전에 낙찰받은

건물이랑 동일한 조건으로 건물을 지었다고 하겠습니다.

 

그런데 B의 건물도 여러 이유로 경매로 나왔습니다.

그래서 그걸 C가 낙찰을 받았습니다.

그럼여기서 낙찰자C는 오해를 할 수 있겠죠?

아~A의땅에 B가 건물을 지었구나..."라고 말이죠.

그래서 법정지상권이 없다고 생각할 수 있습니다.

 

하지만 이 건물은 불이 나기전까지는 A의건물을

B가 낙찰받은거니 법정지상권이 있는 건물입니다.

단지 불이나서 B가 다시 지은것 뿐입니다.

만약 낙찰자C가 A의땅을 낙찰받는다면 B의건물에

법정지상권이 있다는 것을 꼭 알아야 합니다.

 

★그럼 어떻게 알수있을까요??

토지나 건물만 전에 경매나온적이있나 체크해본다

→ 경매나온적이 있다면 그 당시 법정지상권의 성립여부를 확인해야 한다.

 

※지금 현재 법정지상권이 있는지 없는지는 중요하지않다!!

※해당번지의 폐쇄등기부등본을 띠어보면 토지나 건물만 경매에 나온적이 있는지

알수있다. 그리고 그 시점에 법적지상권의 유무가 중요하다.

 

 

주의할점(2)

엄마A의 땅에 아들B가 건물을 지었다고 해보겠습니다.

그렇다면 법정지상권은 성립할까요? 안할까요?

법정지상권 성립안합니다.

아무리 가족관계라도 민법적으로 남이기때문입니다.

 

땅주인 엄마A가 2012년도에 토지를 소유했다고 하구요.

아들인 B는 건물을 지어서 2016년도에 건축물대장받고

본존등기 했다고 하겠습니다.

 

그런데 아들이 사업이안되 문제가 생겨서

2018년도에 가압류가 들어와 7월에 경매로 넘어갔다고 하겠습니다.

엄마와 아들이라도 민법적으로는 남이라서 

법정지상권은 성립안됩니다.

그래서 이 사실은 알고 C가 이건물을  2018년 9월에 낙찰을 받았다고 해보겠습니다

 

그런데 우연찮게 만약 엄마A가 2018년 8월에 사망했다면??

그리고 아들이 유일한 상속자라면?? 어떻게 될까요?

 

(민법186조에서는 등기해야 소유권이 넘어간다고 되어있지만

민법187조에는 상속,수용,경매,판결의 경우는 

등기가 없어도 소유권이 넘어간다고 되있습니다.)

 

그럼 해당토지는 엄마가 사망한 시점인 2018년도 8월부터 

등기를 따로안해도 즉시 아들B의 소유가 됩니다.

 

그런데 낙찰지C는 9월에 낙찰을 받았다고 했습니다!!

 

▶결론적으로 2018년 8월부터는 건물과 땅이 아들B의 소유니

2018년 8월 이전에는 법정지상권이 성립안됐지만

2018년 8월 엄마A가 사망한 시점부터는 법정지상권이 성립됩니다!

낙찰자는 9월에 낙찰을 받았으니 아들B는 낙찰자C에게 법정지상권을 주장할 수 있습니다.

낙찰자C는 정말 재수없는 사람인거죠...하지만 재수없으면

이런일도 생길수 있으니 땅주인과 건물주의 관계도 잘 살펴봐야합니다.

 

주의할점(3)

건축인허가문제

A가 자신의 땅에 건축허가를 받고 착공을하기위해 착공전에

땅에 근저당을 설정하고 돈을 빌렸다고 해보겠습니다.

이럴경우 법정지상권이 성립될까요?

안되겠죠? 아직 건물이 안지어졌기 때문에!

착공전에 근저당이 설정되면 건물주와 땅주인이 동일인이라해도

무조건 법정지상권은 성립안된다고 보면됩니다.

 

(건물의 의미는 법정지상권(1) 포스팅한거에서 보고 오시면 좋을듯 합니다.)

→만약 법정지상권이 성립된다면 맨처음 땅에 근저당 설정해준사람은 억울할겁니다.

왜냐면 법정지상권이 성립되고 그 땅이 경매로 나올시

그 땅에대한 낙찰가가 법정지상권때문에 계속떨어져서

근저당 설정한 금액만큼 채권자가 배당을 못받아 갈수도 있기때문입니다.

 

이런 상황에서 A가 대출을받고 건물을 짓고있는데 부도가 나서

땅이 경매로 나왔다고 해보겠습니다.

그래서 법정지상권이 성립안된다는걸 아는 낙찰자B가 10억 상당의 땅을 5억에 

낙찰받았다고 해보겠습니다.

그리고 짓다만 건물을 다시 다 철거하는데 1억원이 들어서 

총6억원정도가 소요됐다고 하겠습니다.

그럼 낙찰자B는 10억원 가치의 땅을 6억에 낙찰받았으니

4억을 벌었다고생각할겁니다.

 

하지만 여기서 또 함정이 있습니다!!

바로 땅주인 A가 가지고 있는 건축인허가입니다.

싸게 낙찰받았다고 생각한 낙찰자B는

건축허가를 받기위해 담당기관에 갔지만

해당기관에서는 허가를 안해줍니다.

같은땅에 동일한인허가를 두번 내주지는 않기 때문입니다

담당자는 A의 허락을 받아오라고 낙찰자B에게 얘기합니다.

그럼  A가 순순히 허락을 해줄까요?

당연히 아니겠죠! A는 재산도 날리고 기분도 안좋은 상태인데

순순히 허락해줄리가 절대 없습니다.

 

건물을 짓는다는건 자유행위가 아니라 비자유행위이기 때문에

인허가조건을 만들어놓은겁니다. 

법원판례에 의하면 토지가 넘어갔어도 인허가는 재산권으로서

종전소유자의 것이됩니다.

즉, 토지를 낙찰받기전 건물을 짓는중이었고 비록 법정지상권이 성립안되더라도 

건물을 짓던 사람의 인허가문제를 살펴봐야합니다.

특히 낙찰받은 사람이 전에 건물짓다가 부도난 사람과

동일한 인허가의 건물을 토지낙찰후 다시 지을 계획이라면

종전 인허가권자의 허락을 받거나 권리도 같이 승계받아야합니다.

 

낙찰받은후 인허가문제를 해결하려면 종전 인허가권자는

채무자이고 기분도 안좋은 상태인데 잘 해줄리가 절대없습니다.

그 인허가를 비싼값에 살 경우도 생깁니다.

 

▶결론은 토지를 낙찰받으려는데 짓다만 건물이 보인다면 그리고

법정지상권이 성립안되도 낙찰받기전 건축인허가문제가 있는지 확인후

인허가업체등 전문가를만나 먼저해결후 낙찰을 받거나

그 인허가 문제를 전소유주와 먼저 해결을해야 합니다.

 

TIP(편법)

만약 종전 소유주와 인허가 문제를 해결하고 이 물건을 내가 아닌

다른 사람이 낙찰받았다면 이 인허가건으로 다른 낙찰자와 협상을 하는것도 하나의 방법일수도 있습니다.

인허가건만 사고 다른 낙찰자에게 산거보다 더 비싸게 파는것이죠

마음이 급한 사람은 낙찰자이기 때문이죠(요거는 약간 편법입니다)

(하지만 인허가도 산지전용등의 땅에 건물을 지을시 몇년안에는 건물을 지어야한다는 법규가 있으니

나중에 자동으로 취소되는 경우도있으니 함부로 사서는 안됩니다!!)