건축법과 경매(1)/ 건축중인 건축물이있는 토지를 낙찰받을경우

 

<건물>

 

위 사진은 기둥은 있지만 지붕이없어서 건물이 아닙니다.

하지만 만약 이건물 밑에 지하1층이 있다면??

벽과 지붕이 있으니 건물이 될수 있습니다.

 

당연히 이건물도 지붕과 벽이있으니 건물에 해당이 됩니다.

 

이런것을 건축행위라고하고 이런 건축행위는 자유행위가 아니라

비자유행위 이기때문에 건축법의 통제를 받습는다 

 

※건축의절차

허가▶ 착공신고(시공자선정후 시공걔약) ▶ 사용승인 ▶  건축물대장 ▶  보존등기

위와같은 절차로 건축이 이루워집니다.

 

건축중인 건축물이있는 토지를 낙찰받을경우

 

토지를 경매로 낙찰 받았을때 종전 소유주가 건축물에대한 허가권을

받아놓은 경우가있습니다. 이런 토지를 낙찰받고

건물을 지을려고 건축허가를 받을때 허락이 안날 수 있다는점을 유의해야 하는데요.

그럴경우 굉장히 난감하겠죠??

 

 

1.건축허가 받은 토지가 착공신고전 이라면

대상토지가 건축허가가 되어있어도 착공신고가 아직 안된 토지라면

낙찰자는 딱히 신경쓸필요는 없습니다.

건축허가를 받고 2년내 착공신고를 안하면

종전의 건축허가는 취소사유가 됩니다.

 

또는 낙찰자가 잔금납부일로부터 6개월이 지나면 종전의 건축허가를

취소시킬수 있습니다.

이 둘중 가장 빠른날로 취소를 하면됩니다.

※결론은 착공신고가안된 건축허가는 낙찰자가 신경쓸 필요가없다! 입니다.

2.건축허가 받은 토지가 착공신고후 라면?

토지와 건축중인 건축물이 일괄 경매로 나왔는데

건축하가받고 착공신고가 되서 공사 진행중인 건축물과 토지를

둘다 낙찰받았을경우 낙찰자는 낙찰 후 건축주 명의 변경후 완공해서

사용승인을 받으면 됩니다.

낙찰자는 허가권승계에 아무런 문제가 없습니다.

 

그러나 토지만 경매로 나왔을시

착공신고가 되고 공사 진행중인 상태에서

토지만 경매로 나왔을 경우에는 조심해야합니다.

 

이경우는 법정지상권도 신경써야하지만 더 중요한건

건축허가권의 승계문제입니다.

만약 법정지상권이 성립이 안된다고해서 

낙찰자가 무조건 그 건축물을 부셨다고해도

건축의 허가권은 재산권으로서 여전히 종전 소유자의 것입니다.

즉, 새로운 건축의 허가를 받을 수 없습니다.

 

※해결방법

이 건물 건축관련자(건축물설계자등)의 조력이 있어야 건축주 명의변경을 할 수 있습니다.

가압류등의 촉탁으로 대위등기된 물건이 경매로 나왔을때

건축허가권은 내것이되지만 명의변경과정에서

이 건물을 설계했던 설계자의 절대적 조력이 필요합니다.

 

대위등기란?

채무등을 회피하기위해 채무자가 미등기한 부동산이 있으시 채권자가 대신해서 등기하는 것을 말합니다.

 

※이런 건축허가권에대한 일련의 과정은 경매낙찰 받기전에 해결해야 합니다!!

건물 설계자도 채무자로부터 돈을 못받았을 확률이 높으니

낙찰자에게 돈을 받기위해 적극적으로 도와줄겁니다.

하지만 낙찰후 이 문제를 해결하려면 낙찰자는 절대적을이 됩니다!

 

결론은

건축주 명의변경시 건축허가 신청시 종전에 설계했던 설계자의 절대적 조력이 필요합니다.

사용승인후의 건물인 경우??

이때는 당연히 건축허가권보다는 법정지상권이 성립이 되는지 안되는지를

낙잘자는 잘 따져보면됩니다!

 

경매는 참 어려운거 같아요. 하지만 그 어려운걸 내걸로 만든다면 언젠가 기회가 올거라 믿습니다!!