공장의명도/공장경매와 일반주택경매의 차이점

이번포스팅은 공장의 명도에대해서 알아보겠습니다.

그중 기계설비에대한 명도를 알아볼텐데요

명도는 점유권을 넘겨받는겁니다.

공장명도는 일반 주택명도와달리 공장안에 설비가

명도에있어 주요문제가 될수있습니다.

설비는 임차인의 것일수도있고 종전 소유자의 것일수도 있습니다.

근데 이 설비를 기술적으로 또는 법률적으로 명도시킬수 없는 경우가 생길수 있습니다.

 

공장기계설비시설 명도의 기술적불능

 

위 공장은 시세68억이 40억 가량에 낙찰이 됐네요

2012년 물건인데요.

이 공장의 기계들이 땅에 박혀있어서 기계설비에대한 분해,

해체비용이 엄청나게 많이듭니다.

명도가 기술적으로 불가능할 수 있습니다.

 

공장을 명도할때는 설비를 어떻게 해결할수 있을지를

꼭 생각하고 낙찰받아야합니다.

해당공장은 바로옆이 고덕신도시이고 부동산입지론적으로는

정말좋습니다. 그래서 40억이라는 높은가격에 낙찰이 됐을수도 있습니다.

하지만 기계설비 때문일까요?

2012년이나 2022년이나 변하게 하나도 없는 모습이네요.

이 공장을 낙찰받은 사람의 의도는 우리가 정확히 알순없지만

기계설비등이 환가성이 있는지!  또 기계설비에대한 명도가 가능한지등을

잘 따져봐야합니다.

명도가 불가능하면 자기가 그 기계를 계속 사용하던가

그 기계를 필요로하는 사람에게 공장을 되팔아야합니다.

 

공장이 아니더라도 예를들어 세계 몇대밖에없는 고가의 피아노를

명도시켜야된다고 해봅시다. 

이런 고가의 유체동산에대한 명도를 잘못해서 고장이 난다면 

낙찰자는 그 손해배상의 책임도 물을 수 있습니다.

 

만약 채무자가 배째라고 한다면 유체동산을 분해해서

옮겨나야 합니다. 이것을 더비비용이라고 합니다.

분해비용이 명도비용보다 더 들수도 있습니다.

지금까진 설비시설의 명도에대한 기술적불능에대 알아봤구요

다음은 법률적불능인 경우를 알아보겠습니다.

 

공장설비시설 명도의 법률적불능

공장안에 일부대형시설물(3천킬로이상의 보일러등)은

함부로 옮길수없게 법으로 정해져있습니다

이런 시설물이 공장안에있을때는 시설물 소유주로부터

이 시설물에대한 명도에대한 싸인을 

꼭 확답받은후 낙찰받아야합니다.

 

본물건은 평택의 한공장인데요

감정가 20억이 18억정도에 낙찰이 됐네요

 

그런데 이공장안에는 큰 호이스트가 있습니다.

 

비고란을보니 호이스트가 매각물건에 포함이 안되어 있습니다.

그래서 명도를해야하는데 이런건 옮길때 담당부서에 신고를 해야만합니다.

 

이건 내것이 아니기때문에 호이스트 소유자가 신고를 해야만합니다.

그런데 낙찰받은후 소유주또는 채무자에게 명도를 해달라고한다면 잘해줄까요?

만약 이 호이스트 주인이 신고를 안해주면 명도가 안됩니다..

집행관들은 신고가 되있어야지만 집행을 해줍니다

 

그나마 경매매각물건에 포함됐다면 괜찮습니다.

집행관들은 법리적범위 안에서만 집행을합니다.

이전 신고서가없으면 안해줍니다.

즉 이런경우는 법률적으로 기계설비에대한 명도가 불가능한것이죠.

 

공장경매의 다른관점

1.공장은 평수외에 너비와 높이도 봐야합니다.

높이가 낮으면 물건을 올리고 내리기 불편해서 나중에 공장이 안팔릴수가 있습니다

경매를 받을때 공장이 높이가 낮거나 싸이즈가 특수한 공장은 

나중에 문제가 될수있습니다.

소유주가 매매가 안되니 일부러 돈을안갚고 경매로 넘기는 경우일수도 있습니다

 

2.공장입구의 도로폭

공장의 규모는 큰데 도로폭이 좁은 공장이 있을수 있습니다.

옛날에는 도로폭이 3미터에도 승인이 나기도했지만 요즘은아닙니다.

위 공장은 2008년도에 나온 경매물건입니다.

감정가 13억짜리가 7억여원에 낙찰이 됐습니다.

 

사진은보니 2010년도에비해 2020년에

도로가 확장이 됐다는것을 볼수가 있네요

도로 확장에대한 정보를얻고 공장을 낙찰받았다면 큰이익을

볼수있는 물건입니다.

 

요즘 시골사람들은 보통이 아닙니다.

만약 공장이 1000평인데 도로가 3미터라면...

대형트럭들이 왔다갔다하기 힘들겁니다.

그럼 입출하할때 당연히 동네사람들로부터 민원이들어옵니다.

그럼 이런 공장을 낙찰받으면 매매가 어려워서 출구전략에서 막힐수 있습니다.

 

공장은 승용차가 들어가는게 아니라

트럭이 들어간다는걸 인지하고

공장승인을 내야하는데 도로폭도 승인조건중 하나입니다.

공장낙찰후 승인을 받으려는데 승인이 안날수도 있습니다.

예전엔 승인이 나왔지만 지금 법으로는 승인이 안되는거죠.

참 살펴야할게 많네요 ㅎㅎ

 

3.공장부지를 중개하는 부동산은 공장부지에 전,답,과수원을 보여주면 안된다

농지가 농지아닌걸로 전용될때 폐수배출 시설이

5년동안 못들어 온다고 되어있습니다

공장은 기계가 돌아가기 때문에 그 열을 식히기위해

필히 폐수물이 배출되기마련이다

 

열을 식히기위해 물을 한방울이라도 사용하면

이시설물 폐수배출시설물입니다.

즉 수냉식 쿨러시스템이 필요한 기계를 필요로하는

공장들은 5년간 못들어갑니다.

산지전용을 보여주는것이 안전합니다.

 

지금까지 공장명도와 공장경매와 일반주택경매와의 다른점에대해 알아봤습니다.

많은 도움이 되셨나요?? 감사합니다~

즐거운하루되세요~