건축법과경매(2)

건축법과경매(1)에서는 건축허가받은땅에대해 포스팅했는데요

건축허가받은땅 나대지 경매시 주의사항도 알아보겠습니다.

(나대지란 지상에 건축물이없는 토지를 말합니다.)

 

건축은절차는

허가▶ 착공신고(시공자선정후 시공걔약) ▶ 사용승인 ▶  건축물대장 ▶  보존등기

순으로 이루어지는데요.

 

착공신고전이라면 건축허가권에대해 걱정할 필요가 없습니다.

하지만!

 

착공신고후인 땅을 경매로 낙찰받을시 조심할게 있습니다.

착공신고후인 땅을 경매로 낙찰받는다면 건축허가권이 살아있으므로

일단 법정지상권이 성립되는지여부를 확인하고

 

법정지상권이 성립안된다면

외형적변화가 없고 계속적공사가 불가능시 건축허가권을 직권취소를 해야만한다.

외형적변화가 있을시는 직권취소가 쉽지않아서 법정지상권부존재소송

또는 유치권부존재소송후 행정소송까지 가서 허가를 취소해야만합니다.

결론은 착공신고후라면 경매로 낙찰받기전 건축허가권을 먼저 해결하는게 제일좋습니다.

 

위법건물을 낙찰받을시 주의사항

명도가 힘들어질수있고 만약 위법건물에서 나가지않는다면

이행강제금을 지불해야 합니다.

이행강제금은 1년에 두번씩 냅니다.

감정평가서에보면 1층 면적이 87제곱미터이고 차고면적이 32제곱미터인데

현황은 전체면적이 점포로 되어있다고 합니다.

즉 1층 전체를 현황 차고로 쓰고 있다는 겁니다

또한 4층도 증축한 위법건축물로 표기하고 있습니다.

2009년도 현황인데 1층상가가있고 옆은 셧다로 내리고 다 상가로 현황상 사용중이네요.

4층은 증축해서 옥탑을 지었구요.

위반건축물 1층과 4층에서 대항력있는 임차인이 있습니다.

위반건축물이라고해서 대항력있는 임차인을 함부로 내보낼 수는 없습니다.

만약 1층 상가 임차인이 배당요구를 안했다면

최대 10년버틸수있고 그 만큼 낙찰자는 굉장히 많은 이행강제금을

1년에 두번 내야하는 경우가 생길수 있습니다.

그러면 1층임차인에게 많은돈을주고 내보내야하는 경우도 생길수있습니다.

 

이런 건물은 이행강제금도 미납되어있는경우가 많습니다. 

낙찰받으면 이 이행강제금을 낙찰자가 다 납부해야한다.

 

▶낙찰받고 구청에가서 내건물 위반건출물이니 내가 낙찰받기 전부터 

이행강제금 부과되고 있지 않았느냐!

그런데 나는 이렇게 이렇게 시정할거다!라고 말하면서 

시정계획서와 확인서를 써서 제출합니다.

그래야지 구청에서 낙찰자가 낙찰받은 날부터 이행강제금을 부과한다.

※즉, 위법건물 낙찰받을시 제시외물건이 공부상과 현황상 다르다 이런게 나올때 조심해야 합니다.