임야경매 / 임야경매 주의할점

오늘 포스팅은 임야에대해서 다뤄보겠습니다.

임야를 낙찰받는다는건 일반인에겐 쉽지않은 일인데요.

임야가 개발만된다면 지목변경으로 큰수익을 얻을 수있습니다

 

하이리스크 하이리턴이라고 할 수 있겠네요

그리고 의외로 개발비용이 농지보다 저렴합니다.

그리고 농지는 임야보다 가격이 높습니다.

임야가 더 저렴한 거죠.

 

물론 장점이 있으면 단점이있겠죠

개발허가문제에 있어서 임야는 농지보다 난이도가 높습니다.

 

임야관련법,산림자원조성법(나무에관한법)등을 잘 알아야되고 특히 보호수가있는지 확인해야합니다.

 

아래 사진은 전주한옥마을 위성사진인데요.

전주한옥마을 근처 팬션은 하루숙박비도 비싸고 예약하기도 힘들어서

여러가지 다양한 한옥들로 가득차 있습니다.

그런데 공터가 보인다?? 개발을 안하고??

한옥 펜션을 지으면 돈이될텐데 왜 공터로 남아있을까요?

 

로드뷰로 한번보겠습니다

 

공터 맞은편 앞에있는 이 보호수 나무때문인거죠.

만약 이공터가 경매로 나와서 건물지을수 있을줄알고 낙찰받았는데

건물을 못짓는다면 어떻게될까요? 큰돈을 날리겠죠??

경매로 돈버는것도 중요하지만 좋은땅인거같은데

남들이 사거나 낙찰을 안받는다면 일단 의심부터하는 습관을 길러야됩니다.

 

보안림, 채종림(우량한 조림용 종자를 채취하기 위하여 산림청장이 지정한 산림이나 수목)

시험수, 희귀목, 유전자원보호림(멸종위기), 보호수등

이런것들은 토지이용계획확인원에는 안나옵니다.

임야에대한 경매는 임야관련법을 잘 알아야합니다.

산지관리법:나무가 자라는 땅에대해 합리적으로 보존하고 경제와 환경보전에 이바지함을 목적으로 하는 법입니다.

1.보전산지: "산림자원의 조성, 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 산림청장이 「산지관리법」 에 따라 지정 ・ 고시한 산지를 말한다."

 

보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 나눌수있는데 투자가치가없다라고 생각하면 되겠습니다.

 

2.준보전산지:보전산지로 지정되지않은것을 말합니다.

 

 

이 임야는 3억에도 낙찰이 된적이있네요 ㅎㄷㄷ

임야인데 앞으로 도로가있습니다.

또한 앞에 아주좋은 해수욕장이 있고 거제도 펜션밀집지역입니다.

위치상으론 아주좋습니다. 그래서 유찰은 됐지만 20억에도 낙찰이 된적이있고

최종 2억에 낙찰후 대금 납부까지했네요.

하지만 ㅎㄷㄷ

 

 공익용산지입니다.

 

공익용산지라면 아무런 개발도 못하는 최악의 단점입니다.

그러나 또다른 반전이있습니다.

토지이용계획열람을 보면

지금은 준보전산지로 바꼈습니다.

2억원에 낙찰받은 사람은 공익용산지가

준보전산지로 바뀐다는 정보를 알고 낙찰받은걸까요?

 

하지만 또 다른 반전이 있네요...

2009년도 낙찰받은 당시 사진을 로드뷰로 한번보겠습니다.

 

20019년은 어떨까요?

변한게 하나도없습니다.헉...

개발이 하나도 안되고 나무가 그대로 있습니다.

단지 11월겨울이라 나무가 줄어들었을 뿐입니다.

낙찰받은 사람이 나무나 기를려고 낙찰받은건 아닐겁니다

 

준보전산지로 바꼈는데 이땅은 왜 개발이 못됐을까요??

 

여기서 말씀드리고 싶은건 공익용산지가 해지된다고해서

함부로 투자하면 안된다는것입니다.

 

산지전용허가기준에 맞는지 안맞는지를 또 봐야합니다.

즉, 이 임야에 건축물설립이 가능한지를 확인해야 한다는겁니다.

이 임야는 공익용산지에서 해지되서 개발만 되면 때 돈을 벌겠지만

산지전용허가기준에 맞지않아서 개발이 안됩니다.

 

즉, 2억원에 낙찰받은 사람은 2억원을 날린것입니다..

이 지역은 표고때문에 개발이 불가능한것으로 보입니다.

도로에 붙어있다고 무조건 좋은게 아닙니다.

 

산봉우리 꼭대기에 위치해 있기때문이다.

표고는 절대적 기준과 상대적기준이 있습니다..

 

절대적기준은 기준점으로부터 50m이상은 개발이 안됩니다.

상대적기준은 산정상으로부터 1/2안에 있는땅은 개발이 안되구요

만약 A땅이 B땅보다 낮은데 있지만 상대적표고로 산정상으로부터 1/2안에있다면

개발이 안될수도 있습니다

하지만 B땅은 A땅보다 높은데 위치해있지만 산정상으로부터 1/2밖에있어서

개발이 가능할수도 있습니다.

 

다른 물건도한번보겠습니다

이 물건은 감정평가 3억원이 27억에한번 낙찰후 미납, 28억에 미납, 22억에 미납후 취하됐네요.

왜그럴까요??

바로 공익용산지 때문입니다.

여기서 공익용산지가 도시지역주변에 있다면

자연녹지 아니면 보존녹지 둘중에 하나입니다.

자연녹지는 공개발을위해여 사개발을 억제하는 땅으로 이해하면 좋습니다

건폐율은 20% 입니다.

 

이땅은 공익용산지에 보존녹지이기때문에 집을 지을수는 있습니다. 

위치도 아주 좋구요

차타고 5분거리에 판교가있고 전원주택자리로 아주좋습니다

근데 왜 다들 잔금을 안냈을까요?

또 하나의 난관이 있었습니다.

이 물건도 산지전용허가기준에 맞지 않기 때문입니다.

 

즉 이 물건은 임목분수때문입니다.

개발이 많이된곳에 어느정도의 녹지가 필요한데 이 녹지까지 

풀어주면 임목분수조건에 맞지 않기 때문입니다.

또는 도로문제입니다.

해당물건에 있는도로는 법정도로가 아니라

전원주택단지에서 조성해서 성남시에 기부한도로로서

관리자(기부한사람들)의 동의가 필요한 도로일 가능성이 높습니다

기부받은 도로인데 성남시 마음대로 할수있는게 아닙니다..

관리자의 동의가 필요합니다.

 

그래서 결국은 그런동의를 받기는 힘들테고

임야는 앞에 도로가 있다면 관리자의동의가 꼭 필요한지 꼭 확인해야 합니다..

결국은 다들 미납하고 취하된것이죠.

산지전용허가기준: 임야를 개발하기위해선 산지전용을 받아야합니다.

1.나무

차폐림:뒤에안좋은게 보일때 나무로막는겁니다.

건물을 지을때 그 건물로 경관을 훼손할 수 있어서 차폐림조건이 있는지 꼭 확인해야 합니다.

엄청나게 큰 나무로 건물을 막아야하는데 그러한 나무를 구하기는 싶지않습니다.

 

활엽수:활엽수는 자라는데 시간이 많이걸려서 50년이상 활엽수 전용나무중 50%이상이면 허가가 안납니다.

활엽수는 내가 안아봐서 딱 들어오면 보통 50년이 안된거고 내가 안기에 크면 50년 이상된거로 생각하면 됩니다.

임목본수,임목축적등도 알아봐야합니다.

 

2.경사도

200평이상의 개발에는 경사도를 봅니다.

25도가 넘어가면 개발이 안됩니다. 

25도가 절대기준은 아닙니다.

지자체별로 어떤지역은 계획관리지역인데 19도인데도 제한을 한다던지

보존관리지역인데도 경사도 22도인데 허가를 내줄수도 있다.

그 임야에맞는 건물이라면 지을수도 있습니다.

 

지자체마다 자기들 특성에 맞게 정하는것이죠.

즉, 산지전용기준 경사도는 25도이고 

개발행위경사도는 지자체별로 다를수 있습니다.

계획관리지역이 보존관리지역보다 훨씬 심사가 완화할 거라는 속단도 안됩니다.

 

3.표고

표고는 절대적 기준과 상대적기준이 있습니다.

 

절대적기준은 기준점으로부터 50m이상은 개발이 안됩니다

표고의 기준점은 학교나 읍사무소등이 될수도 있습니다..

상대적기준은 산정상으로부터 1/2안에 있는땅은 개발이 안된다던지

이런것이 표고가 될수있습니다.

상대적 표고는 산정상을 기준으로 하기때문에 어떤지역은 다른지역보다 낮은데

위치해있는데 개발이 안될수도 있습니다.

수도권은 문제가 안되는데 경상도등 밑에 지방은 표고가 큰 문제가 될수도 있습니다.

 

4.도로

법정도로(준공도로)

 

관리자동의

현황도로등은 관리자의 동의가 필요할수있으니 꼭 확인이 필요합니다.

특히 임야는 앞에 도로가있다면 관리자의동의가 필요한지 꼭 확인해야 합니다.

 

5.분묘

6.환경생태계

7.해안경관

8.사방사업

9.낙석

10.물

 

"산지전용허가제한지역"은 모조건 투자하지 않습니다.

"개발행위허가제한지역"은 내용을 봐야 합니다.(수용예정지일수도 있습니다.)

 

결론은 땅의용도만을 보고 건물을 지을수 있다던지 속단하지않고 여러 제한이 있는지

꼼꼼히 알아봐야합니다. 특히 임야는 말이죠!! 쉬운게 없어요 흑흑...