토지 수용 / 보상

경매에 나오는 물건을 평가한법

1. 부동산 가격공시 감정평가법

2.공익사업을위한 토지취득보상법

 

특히 경매에나오는 물건을 감정평가를 할때는 부동산 가격공시 감정평가법으로 합니다.

그리고 국가등이 공익사업을위해 우리의 재산을 수용할때는

공익사업을위한 토지취득보상법으로 합니다.

 

이 두개의법은 공통적으로 땅을 평가할때 공시지가를 통해서 평가를 합니다.

 

공시지가

개별공시지가와 표준지공시지가가있다.

1.개별공시지가

세금,개발부담금등은 개별공시지가를 통해서 걷어 갑니다.

즉 개인에게 뭔가를 걷어갈때는 개별공시지가로 계산을합니다.

 

2.표준공시지가

우리에게 돈으로 줄때는 표준지공시지가로 주는것이죠.

 

즉 경매에나온 물건에대한 감정평가는 경매신청년도를 기준으로 하는데

2023타경으로 써있으면 2023년 표준지공시지가를 기준으로 하는것이죠.

 

공익사업을위한 토지취득보상법

공인사업을 위해 본인의 땅에대해 보상을 받는다면

사업인정고시가 있었던해를 기준으로 감정평가를 한다는것을 꼭 알아두세요~

즉 2021년도에 사업인정고시가 나서 보상이 2024년도에 나온다면

2024년 표준지공시지가로 나오는게 아니라 2021년 표준지 공시지가 기준으로 나온다는겁니다.

표준지공시지가에대한 자세한 내용은 국토교통부에서 운영하는

부동산공시가격 알리미에서 확인가능합니다.

 

공익을위해 사익을 제한하는 경우와 보상

공용수용

도로등을 만들때 공용 수용을 한다고 말합니다.

고용수용등은 보상은하지만 그래도 최소한의 원칙으로 사용되야 합니다.

왜냐면 사적인 재산을 침해하기 때문입니다.

공용부담

땅등을 개발할때 내놔야하는 땅등 공용부담이라고 합니다. 

공용제한

개발제한등으로 건물을 못짓는것등을 말합니다.

 

공용부담이나 공용제한은 보상이 없습니다.

 

보상법

공익을위한 사업을할때 시행사는 토지취득후 보상을 해줍니다.

이것이 보상법입니다.

 

공익사업

도시시설사업

도시개발사업 

도시정비사업

국민임대주택조성사업

산업단지조성사업

 

절차

공익사업을위한 공개발을 할 때 절차는

1. 지구지정

2.개발계획

3.누가할지 시행자를 정함

4.어떻게할지 실시계획을세움

실시계획에서 도로,상업시설,주거시설,관공서등이 어디에 들어올지를 알게됩니다.

5.SALES

 

조기수용권

수용보상을 하려고할때 사업인정고시가 뜨면

그 사업인정고시가 나 그 시점에 보상가를 정합니다.

 

예를 들어 원삼에 SK하이닉스가 일반산업단지로 지정을 하는데

실시계획을 세우는 단계에서 수용을 한다면 땅값이 엄청 오를겁니다.

그렇게해서 비싸게 보상을해서 건물을짓는다면 그주위 분양등도 덩달아 엄청오를 것입니다.

.

이러면 이건 공익사업이 아니라 투기라고 할 수있습니다.

수용으로 지가가 너무 오를거 같으면 조기수용권으로 바로 못을 박는겁니다.

즉, 지정되자마자 사업인정고시를 내리게 되는것이죠.

 

만약 사업인정고시를 받고 3년정도지나 땅값이 많이 올라서

감정평가가 고평가된 물건이 경매로 나왔는데(보상받기전물건)

이 물건을 낙찰받으면 많이 고평가된 상태의 물건일수 있습니다.

왜냐면 감정가는 그해 표준지공시지가로 감정평가가 이루어 지기때문이죠.

낙찰받은 가격보다 사업인정고시 받은 그해의 보상가는

현저히 떨어질수 있기 때문에 이런부분도 조심해야한다.

낙찰가보다 보상가가 현저히 떨어질수 있다는 것이죠!!

 

확정수용권

공원이 들어서는 땅은 그 주변 땅값이 오르지 않을겁니다.

이런건 확정수용권 즉 실시계획을 세울때 보상을 합니다.

이런 공원등은 개발도 굉장히 늘어질겁니다.

.

만약 이런땅을 2000년도에 감정된가격으로 낙찰을 받았는데

2010년도에 실시계획이 이루워진다면 보상은 2010년도 표준지공시지가로 보상이 이루워 집니다.

10년동안의 땅값은 엄청난 차이가 나겠죠?

 

이런걸 찾는게 쉽지는 않게지만 어쨌든 이러한 지식을 알아두고 개발계획등이있는

주택이나 땅등을 낙찰받는다면 틈새시장을 노려볼 수있습니다.

물론 이런건 실제로 경험해보지않고 이론적으로만 익히고 써먹긴엔

싶진안습니다. 그래도 일단은 알아두시면 나중에 써먹을때도 있을수 있겠죠??^^:

이 물건은 2010년도에 나온경매물건인데 감이지구로 된것도 2010년입니다..

그럼 이건 감정가와 표준진공시지가도 비슷할겁니다.

 

 

하지만 좀더 자세히 알아보니 가격시점이 2008년도로 되어 있습니다..

왜냐면 이물건은 2008년도에도 나와서 기각되었던 중복사건이기 때문입니다.

즉,채권자가 2008년도에 돈을 받기위해 경매를 넣었고

그때 감정가가 매겨진 경매물건인 것이죠..

 

감정평가서에도 2008년도 감정된것임을 알 수있습니다.

그렇다면 이물건은 경매감정은 2008년 보상지가는 2010년 기준으로

2년차이가 납니다.

그렇다면 이땅은 30억에사도 비싼게 아니라는 것이죠!!

권리분석을 할때 감정시점이 언제인지 꼭 확인해 봐야겠습니다.

 

보상을 목적으로 낙찰받을시 주의할점

부동산 가격공시 감정평가법

동일용도지역×이용상황×지목

 

공익사업을위한 토지취득보상법

동일용도지역×지목×이용상황

으로 땅을값을 평가합니다.

 

예를들어 지목은 임야이지만 잡종지로 쓰이고 있는 땅이 있다고해보겠습니다.

그럼 감정평가를할때는 잡종지로 감정평가를해서 가격이 높을수있습니다.

하지만 지목이 임야라면 잡종지로 이용되고 있다고하더라도

보상은 임야기준으로 나옵니다.

보상을 받을때 지목! 감정은 실경작이 무엇이지로 감정평가가 되는것이죠.

잡종지로 사용중이라 좀  비싸게 낙찰받았는데 나중에 보상은

임야로 적게 나온다면 억울하겠죠? 전문적인 지식이지만 이것또한

잘 알아둬야 하겠습니다.

 

동그라미 친 부분이 잡종지등 전,답으로 보이지만 지목이 임야로 되있습니다.

2010년 사진입니다.

5년이상 경작하면 임야를 답이나 전으로 바꿀수 있엇지만 세금을 절약하기위해 

그냥 임야로 놔두었던거죠..

 

그런데 이 지역이 지금은 이렇게 변했습니다

그럼 이땅을 가진사람한테 보상이 이루워졌을텐데

잡종지가아닌 임야로 보상이되니 보상이 굉장히 조금 나갔을 것입니다.

경매감정가는 높을수있습니다. 왜냐면 지목이 임야라도

경매 감정평가는 현 이용상황을 보기때문이죠.

그래서 높게 낙찰받은후 낙찰가보다 적은 보상이 이루어질수도 있다는걸 

다시한번 잘 고려하셔야 됩니다. 특히 그 지역이 보상이 예상되는

지역이라면 말이죠.

 

즉 수용지 예정지가 경매물건으로 나왔을때 감정평가는 표준지공시지가가

지목보단 그 지역의 이용상황과 시세를 보지만 보상은 그냥 지목대로 나간다는것을 알아야한다.

 

 

감정평가서에도 비록 일반상업지역으로 용도변경됐지만 보상이 예상되고 보상은 자연녹지지역,개발제한구역으로 보상이 된걸로 보이기 때문에 이를 감안해서 감정평가를 했다고 감정평가사가 친절히도 잘 설명을 해줬습니다.

 

그래도 일부현황은 잡종지란 말이 감정평가서에 있습니다

그래서 감정평가가 임야보다는 잡종지로 평가되서 고평가 됐을확률이 높습니다

 

만약지목이 잡종지라면 보상이 대지의 최대 70%까지도 나올수 있지만 임야는 대지의 1/10도 보상이 안된다는점을 감안해야되서 보상이 감정평가보다 훨씬 적게 나올수있다는점을 인지해야 합니다.

 

즉 경매감정과 보상감정의 표준지공시지가 선정에서 서로 맞지않는건 굉장히 조심해야 합니다. 

 

공익사업법과 감정평가법 으로 평가를 할때 둘이 다르다는것을 알아야합니다.

감정평가보다 보상이 꼭 많이나온다는 법은 없습니다

 

※정리하면

공시지가로 감정을할때 표준지공시지가를 선정하는연도가 다를수 있다는점 

 

경매감정이 높은데 보상이 낮은걸 골라낼줄 알아야되고 경매감정은 낮지만

보상은 높은것도 찾아낼줄 알아야 합니다!! 이것이 고수와 하수의 차이겠죠.

쉬운게 없네요 ㅎㅎ

행위제한에따른  경매감정과 보상감가

지금까지 표준지 공시지가를 선정하는 연도에따른 경매감정과 보상에대해 주로 알아봤는데요.

이번엔 행위제한에 따른 경매감정감가와 보상감가에대해 알아보겠습니다.

   

	행위제한
감정평가법	계획제한(감가있음) 일반제한(감가있음)
공익사업법	계획제한(감가없음) 일반제한(감가있음)

 

 

A와B의 땅이 있다고 하겠습니다

그런데 GTX가 이 지역에 들어와서 길을 넓히기위해서

B의 땅을 나라에서 수용했다고 해보겠습니다.

 

도로를 넓히기 위해 B의 땅만 수용이되면

그럼 A땅은 여러 개발호재로의 값어치는 오르고

B는 수용절차를 걸쳐서 보상을 받을겁니다.

 

 

그런데 보통 수용되서 GTX가 들어서면서까지 개발의 과정은 10년이상 걸리는 개발사업입니다.

그럼 여기서 A땅과 B땅의 값어치를 알아볼까요?

A땅은 개발호재로 10년후 땅값이 많이 올라있을겁니다.

B의땅 주인은 수용으로 묶여있어서 어떤 개발도 못하고 보상만을 기다릴텐데요.

 

이런 A와B의 땅이 경매로 나왔을때를 생각해보겠습니다.

감정평가는 어떨까요? A땅은 건물을 지을수있으니 감정가가 높게나오고 

B의땅은 건물을 지을수없으니 감정가가 낮게 나올겁니다.

왜냐면 위의표에서 제가 감정평가법에서 계획제한과 일반제한에는 감가가 있다고 했기때문입니다.,

 

하지만 보상할때는 감가를 잡지않습니다.

계획제한에는 표에서 감가를 안잡는다고 했죠?

만약 보상에서 감가를 잡는다면 어떨까요?

 

B는 굉장히 억울하겠죠? 수용만 안됐으면 10년안에 건물도짓고 개발을 했다면

그 땅의 가치는 엄청올랐을텐데 수용때문에 개발도 못하고 그대로 묶여있었던점을

나라에서 고려해 주는겁니다.

 

즉,수용이된  B의 땅이 경매로 나오고 감정가가 낮게된 이 땅을 경매로 낙찰받을시 

굉장히 많은 보상을 받을수 있다는 겁니다.

감정가는 계획제한으로 낮게 평가되고 보상은 계획제한됐던걸 감가하지 않으면서

생길수있는 결과인거죠

하지만 이번엔 도립공원이 경매로 나왔는데 보상목적으로 낙찰을 받았다고 하겠습니다.

왜냐면 그 지역이 개발예정지로 확정이 됐기때문이겠죠.

도공원은 일반적제한입니다.

근데 거기에 도로가 나면서 수용이 되는거라면 일반제한은 감가를 합니다.

 

감가를해서 보상이 이루어지기 때문에 많은 보상이 나오지 않습니다.

당연하겠죠. 도립공원을 가진사람은 어차피 행위제한법 때문 개발등을 못하고

국가에서 수용을 했다고해서 수용된 땅주인은 행위제한에대한 피해가 하나도 없는것입니다. 

시간이 많이흐른다고해서 땅의 값어치가 오르는것도 아닌데

표준지공시지가로 계산해서 보상이 나갈필요가 없는거겠죠.

 

결론적으로 개발이되는 땅을 수용해서 땅주인이 개발을 못했다면

표준공시지가에 따라 보상이 이루어지겠지만

굳이 개발이 안되는 땅은 주위땅과 마찬가지로 표준공시지가에 따라 보상이 이루워지지않고

감가를하고 보상이 이루어진다는것이다. 어차피 그땅은 개발이 안되기때문에...

이해가 되시지만 막상 현실속에서 이걸 알고 실천한다는것은 많은 

실제경험이 있어야 할 것입니다!!

 

결론은 어차피 개발안되는 땅을 보상을바라고 낙찰받으면

이익이 거의 안날수도 있다라는것을 알아야한다는 것입니다^^

긴글 읽어주셔서 감사합니다. 화이팅입니다