도로(1) /주의할점, 인도점용허가

맹지란 도로에 접하지않아서 건물을 지을수 없는땅을 말합니다.

반대로 도로에 접하면 무조건 개발할 수있는 땅으로 생각하면

큰 낭패를 볼수있습니다.

 

건축법에서의 도로조건

사람과차가 통행 가능해야하며 폭이4미터 이상이어야한다라고

도로의 조건에대해 건축법에서 규정하고 있습니다.

 

그런데 좀더 세부적으로 들어가서

도시계획시설상의 도로

도로법상 도로

사도법상 도로

농어촌도로정비법상 도로등

도로는 여러법에따라 도로에대한 기준을 정해놓고 있기때문에

무조건 건축법상 도로기준만을 따지고 그것이 

도로조건에 해당이되서 무조건 건물을 지을 수 있다고 생각하면

큰 오산입니다.

 

일단 도시계획시설상의 도로가 뭘까요?

도시계획을 할때 선계획후후개발을 하게되 있습니다.

전기,가스,상수도,학교,도등 여러계획을 한후에 개발을 하게됩니다.

이렇게해서 생긴도로를 도시계획시설 도로라고 할 수 잇습니다.

이런도로에 접한 땅은 개발할 수 있습니다(건축법상)

하지만 도로에 접해도 개발이 안될수도 있습니다.

 

예를들어 A가일반도로 옆에있는 건물을 지을수있는 땅을 샀다고 해보겠습니다.

 

그런데 A가 가진 땅옆으로 GTX도 지나가고 초역세권이 되면

A땅앞에 8차선도로가 생기고

A땅앞으로 횡단보도와 버스정류장도 생겼다고 하겠습니다.

그럼 여기까지만 보면 A는 완전 대박이 난걸로 볼수있습니다.

A 의 땅값은 엄청 오를겁니다.

그런데 이 상황에서 건물을 지으려는데 허가가안납니다.

 

★왜 그럴까요???

도로도 바로옆에있는데 말이죠.

이렇게 도로가  있음에도 건물을 못짓는다면 맹지나 마찬가지 입니다.

그냥 도로에 접하면 건물을 지을수있다라는 생각을

가지면 안된다는걸 말씀드리고 싶은겁니다!

 

앞에서 말씀드렸듯이 도로는 사람과 차가 지나가가야 됩니다.

그럼 위 상황에서 인도를 통해 사람은 A의땅으로 들어갈수 있습니다.

하지만 차는 횡단보도와 버스정류장이 가로막고있어서

A땅으로 들어갈 수없습니다.

 

인도점용허가

차가 인도로 넘어올때 인도를 지나갈 수 있어야합니다.

이게 바로 인도점용허가입니다.

인도를 차가 지나갈수 있도록 허가를 받아야되는데

이런상황에서는 허가를 받기 힘들겁니다.

만약 여기에 인도점용허가를 내주면 횡단보도앞에서

사고가 많이 나기 때문입니다.

 

이런허가는 도시계획시설도로 설치규칙에서 판단합니다.

이러한 규칙에 맞지않으면 허가가 안납니다.

 

경매물건을 한번볼까요?

광진구에 토지가 나와있는 물건인데요.

104평 정도되는 땅입니다.

아차산역이 옆에있는 엄청 금싸라기땅입니다.

낙찰가도 53억이네요ㅎㄷㄷ

좀더 자세히 보겠습니다.

 

 

하지만 이땅의 치명적 약점이있습니다.

 

경매에나온 대지 옆건물은 다행히 인도점용허가를 받아서 인도를 낮추고

주차장으로 들어갈수있게 주차장입입구를 만들어놓았습니다.

그래서 건물도 세웠구요.

 

하지만 경매에나온 토지 앞에 무엇이 보이나요?

토지바로앞에 횡단보도가 보입니다.

 

여기에 건물을 지으려면 차들이 왕래할 수있는 인도점용허가를 

받아야하는데 횡단보도 바로앞에 인도점용허가를 받을 수 있을까요?

 

뒤로 돌아가서 들어갈수잇는 골목길이 없다면

이 땅은 인도점용허가를 받지 못해서 건물을 못지을수도 있습니다.

즉 금싸라기 땅이지만 맹지일수도 있습니다.

53억에 낙찰받은 사람은 돈을 그냥 날린거일수도 있습니다.

한마디로 53억을 날린꼴이 될 수도 있습니다. 지옥이죠..

아마 매매가 안되니 경매로 넘긴 자작극일 수도 있습니다.

 

왜 이런 금싸라기 땅에 옆에는 건물이 다 세워져있는데

이땅에만 건물이 안지어 졌는지지 의심부터해야 합니다.

아무리 도로에 접했다하더라도 도시계획시설의 기능이 우선시됩니다.

그 기능에 저해가되면 건물은 세워질수없는 것이죠. 

"도로에 접했으니 무조건 건물을 지을수있다" 이런 생각은 버려야합니다.

 

파란색건물만 작고 양옆에 건물은 높게 지어져있네요

이유가뭘까요?

딱보니 파란색 건물앞에 버스정류장이 있어서

버스정류장앞에 인도점용허가를 내주면

파란건물안으로 들어가는 차와 진행하는 버스간의 충돌이 자주일어날 겁니다.

 

하지만 건물을 지을수있었던이유는 법정주차장이 0대인 근생으로

조그만 건물만 지을수있던 겁니다.

이런걸 모르고 이 건물을 낙찰받아 큰건물 짓겠다고

생각하고 큰돈투자하면 어떻게될까요?

그렇다면 버스정류장앞에있는 누런색 건물은 어떻게 높게지을수 있었을까요?

이 건물은 뒤로 차가돌아가서 주차장안으로 들어갈수있기 때문입니다.

인도점용허가가안나면 우회해서 주차장안으로

들어갈 수있는 도로가 있다면 건물을 지을 수 있습니다.

 

그래서 결론은 인도점용허가가 안날시 뒤 골목길로 돌아가서

주차장안으로 돌아갈 수있는 도로가 있는지를 확인합니다.

이렇게 국토계획시설에따라 도로에 붙어있는 땅이라도 

국토계획시설의 기능에 저해가되면 건물을못짓거나 낫게지어야 합니다.

 

이런땅이 은근히 정말많습니다.

낙찰받으려는 땅에 횡단보도도있고 버스정류장도있다고 무조건 좋은건 아닙니다.

금싸라기 땅같은데 이런땅이 엄청싸게 나왔다면 의심부터합시다.

의심만이 경매사고를 예방합니다.

감사합니다~~