농지경매(2) / 농지취득자격증명(농취증)

농지를 경매로 낙찰받을때 주의할 점에대해서 살펴보겠습니다.

1.시간싸움에대해 살펴볼 필요가있다

매각일 ▶ 매각결정일(7일소요)

낙찰받고 7일안에 농취증을 제출해야합니다.

(농취증은 매각결정일 전날까지 제출해야함)

 

농취증을 신청하면 7일이내 발급이 되는데요.

7일이내지만 최대한 낙찰받고 바로 신청하는게 좋습니다.

 

7일 이내지만 토,일을빼면 4일이나 마찬가지입니다.

만약 화요일에 낙찰을 받으면 화요일에 바로 농취증을 신청합니다.

왜냐면 월요일 6시까지는 법원에 농취증을 제출해야되기 때문입니다.

만약 수요일에 농취증을 신청하면 화요일 이후에 농취증이 나와서 법원에

제출을 못할수도 있습니다.

 

<만약 시한을 못맞출거같다라는 생각이든다면!>

매각허가연기신청서를 농취증을 신청했다는 서류와 처리결과가 

언제쯤 나온다는 설명이 첨부된 서류를 법원에 빨리 제출합니다. 

옛날엔 이런제도가 없었지만 최근에 바뀐제도입니다.

 

2.대인조건

옛날엔 농지원부가 있었는데 지금은 농지대장으로 바꼈습다

농지원부는 인별, 즉, 한사람이 가지고있는 필지가 정리되서 나왔다면

농지대장은 필지를 기준으로 정리가 되어있습니다.

 

그래서 조심할 부분이 있습니다.

일부사람들은 절대적 거리에따라 농취증 취득 여부가 가능

하다고 생각할 수 있습니다.

 

보통 내가 사는 곳과 30km이하면 농취증 나오겠지하고

안일한 생각을하면 안됩니다.

그래서 가까운 거리이지만 농취증이 안나올수도있습니다

서울에살면서 파주, 동두천, 포천등에 땅을 가지고있는 사람이

자기가 사는지역과 가까운 안산 지역의 농지를 

낙찰받을경우 농취증이 나올까요?

 

물론 나올수도 있겠지만 안나올경우가 더 높습니다.

왜 그럴까요? 사는지역과 거리도 가까운데...

농취증은 사는지역과 몇킬로미터 이내로는 나온다.

이런식의 절대적인 답은

없다는걸 말씀드리려고 하는겁니다.

 

상식적으로 이사람이 가지고있는 기존 땅들은

북쪽에 주로있는데 소유하고있는 땅들과 생뚱맞게

멀리 떨어져있다면 농사를 짓는데 수월할까요?

지자체에서는 이사람이 농사목적이아닌 

투기목적이다라고 생각할겁니다.것이죠!

 

그럼 서울사는 파주, 동두천, 포천등에 땅을 가지고있는 이 사람이

안산과 거리가 비슷한 의정부에 농지를 샀다면 농취증은 나올까요?

나올확률이 높습니다.

 

왜냐면 기존 보유하고있는땅이 서로 몰려있기때문에 심의회측에서는 

이사람이 농작을 할 가능성이 높다고 생각하기 때문입니다.

거주지역과 비슷한 거리라도 어떤지역은되고

어떤지역은 안될수도 있다는걸 말씀드리는 겁니다.

절대적거리로 농취증이 발급된다 유무를 판단해서는 절대 안됩니다.

 

아무리 거주지역과 가까워도 보유농지, 직업, 영농경력등

다각적인면을 고려해서 농취증 발급이 나옵니다.

직업이 9시부터 6시까지는 매일 근무하는 직업을 가지고있다면 농취증이 쉽지않을겁니다.

반대로 학원강사라던지 프리랜서는 좀 쉽겠죠?

자기가 가지고있는 농지의 동선을 잘 파악하라!

거주지역과 아무리가까워도 동선구조가 너무 안맞으면

담당자측에서는 실 농작인으로 간주를 안할수도 있습니다.

 

필지별로 본다라는말이 뭘까요?

예전 인별로 봤을때는 만약 농지가 파주와 포천에 있을경우 

경운기가 한대있을경우도 인정했지만 필지별로 볼때는 

사실 경운기 한대로 파주에서 농작을하고 그 경운기를타고 하루만에 포천까지 

간다는게 가능할까요? 불가능하겠죠?

그래서 그 필지에 다른 경운기가 있어야할 겁니다.

 

이게 인별로 봤을때랑 필지별로 봤을때의 큰 차이점입니다.

그리고 평수가 넓은데 곡갱이하고 삽으로만 농작을한다면 

담당자가 믿어주지 않겠죠??

그래서 예전보단 농취증취득이 쉽지않다라고 볼 수 있습니다.

 

3.불법훼손농지

3월내 원상회복조건이 있습니다.

농지훼손복구확인서를 제출해야 합니다.

 

입지가 좋다고해서 지목이 농지에 건물이 세워져있다던지 하는땅을

낙찰받으면 큰 낭패를 볼수도있다.

그 건물을 3월내에 철거하고 농지로 다시 원상복구하기엔

법정지상권등 해결해야할 시간이 많이 들기때문입니다.

※농지를 낙찰받을시 건물이있는지와 법정지상권여부를 잘 파악!!

 

<해결하는 편법>

만약 농지훼손된 땅을 부득이 산다면

그 위에 세워진 건물을 먼저 취득후 낙찰을 받으면 

3월내 처리가 가능할겁니다. 그 건물이 내건물이니 법정지상권등

신경쓰지않고 처리할 수 있게죠?

3월내 처리를 못하면 이행강제금등 벌금이 굉장히 많이나옵니다.

 

4.농지임대차

농지는 원칙상 임대차가 안되고 실수요자만이 살수있습니다

 

<예외:>

1.8년이상 자경했다면 임대가능

2.60세이상고령자가 5년이상 경작(거주지역내에서) 

3.상속받은 농지

 

농지를 보유한 A가 보유농지전부를 3자에게 임대차했다면 

A는 농취증 안나온다는 점도 꼭 알아두시기 바랍니다.

지금 보유한 농지도 경작을 못하고 임대를 주었는데

농취증이 안나오는건 어찌보면 당연합니다.

 

하지만 만약 1,000평을 가지고있는데 950평만 임대를 준다면 

50평이라도 자기가 경작한다면 농취증취득은 가능합니다.

즉, 전부임대만 아니면된다. 

참 법이라는게 아이러니 하죠??

이래서 편법이 존재하는거 같습니다.

낙찰을 받을때 농지임대차가되어있는 땅인지 꼭 알아봅니다.

만약 이런땅을 낙찰받으면 매각 불허가날 수 있습니다

농지단기임대차는 3년입니다.

임차인이 농사를 잘 짓고있는데

내가 농취증을 발급받아 농사를 짓는다는건 말이안되기 때문입니다.

 

농취증 발급후 내년 5월까지는 농사를 져야합니다.

농지임대계약포기서를 가져오면 되지만 낙찰후

이런 계약포기계약서를 사실상 임차인이 잘 해 줄리가 없겠죠?

 

더 안좋은 케이스는 허가후 처분명령으로 넘어갈 수 있습니다.

농지법 26조에 농지매수인은 농지임대계약을 승계한거로본다라고 나와있습니다.

이러한 농지법때문에 낙찰후 내년5월까지 농사를 본인이 안짓고있는게 확인되면

농지처분명령이 떨어집니다.

 

만약 안팔면 농지감정가의 25%를 이행강제금으로 내야합니다.

이런 땅은 처분을 하고싶어도 임대차계약이되있어서 살 사람을 찾기가 쉽지않을겁니다.

이거는 거의 저주와같다고 할 수있죠.

 

또하나 주의할점 묵시적갱신입니다.

묵시적갱신은 대부분 알고계시겠지만 주택같은경우계약만료

2개월전에는 의사표시를 해야하는데

아무런 의사표시를 안했다면 계약이 자동으로 이루어진것으로봅니다.

농지 같은경우는 3개월전에 이야기를 해야합니다.

 

 

만약 12월30일에 계약기간이 종료되는 농지를 10월20일에 낙찰받으면 묵시적갱신기간이 지나버려

자동계약이 이루워집니다. 3년동안은 임차인을 내보낼 수 없습니다.

그럼 6개월안에 처분명령을 이행하지 못하면 3년내내 이행강제금을 낼수도있고

임차인에게 엄청난돈을 주고 내보내야되는 불상사가 생길수있겠죠??!!

낙찰후 농지는 임대를 놓을수없기 때문입니다.

 

만약에 3개월전인 7월쯤 낙찰을 받았다면 낙찰자는 임차인에게

내용증명을 보내서 임차인에게 의사표시를 해야합니다.

그냥 가만히 있어서 10월이되면 묵시적갱신이 이루워져서 계약이 이루어진것으로 봅니다.

 

 

5.농지지분경매

공유지분이 있을시 아파트같은 주택의 경우는

공유자 동의없이 매매가 가능합니다.(임대는 같이해야한다)

하지만 농지는 그렇지않습니다

 

만약 낙찰자C가 땅주인A의 지분을 낙찰받았다고해보겠습니다.

농지대장에는 A와B가 같이 농사를 짓고있다고 나와있습니다

토지대장,임야대장이 있듯이 농지대장이 따로있습니다

 

이렇듯 낙찰자C가 A의 지분을 낙찰받으면 농지같은경우는

농지중 어느부분을 경작할 것인지 영농위치지정을 받아야합니다.

영농위치지정을 하려면 다른 지분권자인 B와상의를 한후

B의 인감을 같이 제출해야 하는데 B와 상의가 잘되면 좋지만

만약 상의가 잘안되고 B가 작정하고 잠수탈 수도 있습니다.

 

솔직히 이런농지의 지분이 나오면 낙찰가가 엄청떨어져서

지분권자들끼리 해결하는수밖에 없습니다.

 

지금까지 농지를 낙찰받을시 주의할 점 위주로 알아봤습니다.

도움이 되셨나요?? 감사합니다^^