법정지상권(1) / 건물의성립요건 / 법정지상권 주의할점

오늘은 법정지상권에대해서 포스팅해 보겠습니다.

법정지상권의 성립요건은 어떻게 될까요?

토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 매매등으로

토지와 건물소유자가 달라진 경우 건물소유자를 보호하기위해

법률로 인정하는 지상권을 법정지상권이라고 말합니다.

처음에 땅주인과 건물주인이 같은 상태에서 나중에 분리매각되서

땅주인과 건물주인이 완전 다른사람들로 바꼈다고 해보겠습니다.

 

그럴경우 그림과같이

바뀐 건물주인 C는 땅주인 D가 나가라고해도

법정지상권을 주장할 수 있습니다. 

왜냐면 처음에 땅주인과 건물주인이 같았기 때문입니다.

법정지상권을 이해하기위해선 건물의 의미를 먼저 알아야 되는데요

 

자! 그럼여기서 건물이되기위한 최소한의 조건을 먼저 알아보겠습니다.

건물의미

지붕이있고 이를 지탱하는 기둥이나 벽돌이있으면  건축물에 해당이 됩니다.

예를들어

지하1층까지만 지었어도 이건 건축물이라고 할 수있습니다.

왜냐면 지붕과 벽이 있기때문입니다.

<사진출처:충청일보>

짓다 중단된 건물이라도 지붕과 그 지붕을 지탱하는 

기둥이나 벽이있다면 건물에 해당이됩니다.

다 안지었다고 법정지상권이 없구나라고 생각하면 큰일납니다!!

특히 토지를 낙찰받을때 이부분을 조심해서 건물의 유무를 잘 판단한후

법정지상권 성립유무도 잘 판단해야겠습니다.

 

그럼 건축이 이루워지는 일련의 과정은 어떻게될까요?

건축허가를하고 착공신고한후 사용승인을 받으면 지자체에서 건축물대장을 만들어주는데 보존등기를하면

최종 재산권형성이 됩니다.

 

※착공신고 전후를 잘 파악!!

착공신고전까지만 땅에 저당이 들어왔다면

저당을 잡은 사람이나 낙찰자는

법정지상권등 아무 걱정할 필요가없습니다.

 

 

하지만!!

착공신고이후에

저당이 들어왔다면 건물의 유무판단을하고

건물에해당이 된다면 그 건물은 법정지상권 자격을 가지게됩니다!!

저당을 잡은 사람이나 경매낙찰자는 건물이

착공시작전인지 후인지를 잘 파악해야하는 이유입니다!

 

만약 땅에 근저당을 설정한 사람이 건물 착공후에

근저당을 설정했고 그리고 그것이 건물의 성립요건에 해당된다면 

나중에 그 건물이 경매에 넘어가면 근저당 금액만큼

다 못받을수도 있습니다.

왜냐면 법정지상권이 성립되기 때문입니다.

이해되시나요??

 

그냥 쉽게 말해서 착공후라면 그리고 땅에 세워진 건물이 건물요건을 충족한다면

그 땅을 담보로 돈을 빌려주면 안되겠죠?

왜냐면 법정지상권이 성립되기 때문입니다.

낙찰자 입장에서도 그 건물은 법정지상권을 가진다는

사실을 알고 낙찰을 받고 대처해야합니다.

 

반대로 착공신고는 했지만 건물성립요건에 해당이 안된다면 

또는 아예 착공신고 전이라면 전혀 걱정할 필요가없구요!!

 

위와같이 최초에 땅주인이 건물을 안짖고 

처음부터 다른사람이 그땅에 건물을 지었다면

이 경우는 법정지상권은 성립안됩니다.

 

법정지상권이 성립안되도 조심할점

.

A와B가 토지임대차계약서를 작성했는지

이렇게 계약서를쓴후 건물주가 건물존치목적의 차지임차권을

가지고 있는지 확인을 해봐야합니다.

 

땅을 잠시 빌려서 조립식 건물을 짓는경우 종종 건물주와 토지주는

토지임대차계약서로 등기를 하지 않아도 임차인이 지상에 건물을 짓고

건물에대한 보존등기를하면 제3자에게 대항력을 가질수 있습니다.

 

해결방법

토지임대차여부는 매각물건명세서나 건축물대장에 기재되어 있는 설계사무소를 통해 

A소유 토지에 B가 지은 건물에대한 토지사용권원이 무엇이었는지

확인해봐야 합니다.

 

이럴경우 주인이 바뀌더라도 B는 대항력이있으니 

안나갈 수 있습니다. 낙찰자또한 이 임차인을 함부로 

내보낼수 없습니다.

 

임대차기간 만료후 계약 갱신을 거부할경우 임차인의 매수청구권으로 현 지상물을 현존가치로 

낙찰자는 매수까지 해주어야하니 꼭 확인해봐야합니다!~

 

주로 조립식 샌드위치건물등 가건물이나 카센터,타이어,세차장건물등에

있고 견고한 벽돌로된 건물등에는 거의없습다.