명도(2)/명도는 타이/고수의 명도방법

명도는 타이밍싸움입니다.

몇푼 아낄려고 상대방과 감정적 싸움까지가서

시간이 길어지면 기회비용은 사라집니다.

젤 좋은건 돈도절약하고 시간도 내편으로 만드는거지만

때론 돈을 더 주더라도 시간을 내편으로 만드는것도 하나의 방법입니다.

 

잠깐 유치권에대해서 얘기해 보겠습니다.

임차인이 내부인테리어를한건 유치권에 해당이 안됩니다.

 

학원을 운영하던 상가를 낙찰받았는데 학원 인테리어가 잘되있다고

인테리어에대한 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 없습니다.

(물론 인테리어업자가 공사를 하던중에 해당 건물이 경매에 넘어갔다면

공사대금에대한 유치권을 주장할 수 있겠지만요.)

 

하지만!

해당물건에대한  자산가치를 객관적으로 높였다고 인정받는다면

"유익비상환청구권"을 행사할 수 있습니다.

 

예를들어 세입자가 주인이 샷시를 안해줘 샷시를 좋은걸했다면 

아파트의 자산가치를 올렸다고 할 수 있습니다.

음식점을 운영할려고 가게앞땅에 평탄작업을해서 주차장을 만들었다던지.

 

화장실이 남녀 같이있었는데 화장실을 분리해서

남녀 화장실로 따로 만들었을때

이건 객관적으로 봤을때 상가의 가치를 올렸기때문에

낙찰자에게 '유익비상환 청구권'을 행사할 수 있습니다.

즉, 유치권을 행사할 수 있습니다.

세입자가 이런것을 주장하고 객관적으로

인정이될거 같을때는 세입자에게 얼마를 더 주고라도

빨리 해결하는게 좋습니다.

비록 돈 싸움에서는 졌지만 타이밍싸움에선 이겼다고 할 수있습니다.

 

이걸로 소송하고 그러다보면 

낙찰자는 낙찰받을 물건을 이용할 수 있는 기회비용을 날릴 수있는것이죠.

만약 패소한다면 최악이구요.

 

명도에선 세입자와 윈윈의 관계로 끝내는게

고수의 명도방법입니다.

 

고수의 명도방법

임차인이 불쌍하다고 월세를 깍아주는건 좋은 방법이 아니다!

낙찰받고 임차인을 내보내려니 동정심때문에 명도비용도 아낄겸

월세를 깍아주고 재계약은 하지 마세요!

월세가 낮아지면 그 건물의 가치도 떨어집니다.

 

차라리 명도비용 버린다 생각하고 1,000만원(액수는 상황에따라 많아질수도 적어질수도있음)을

임차인에게 주십시오. 그리고 월세는 그대로하거나 올려받으세요.

만약 방이5개인데 월세를 50만원씩 안깍아주고 더 받았다면 매월250만원을 더 받게됩니다.

물론 미리 세입자에게 1000만원씩 돈을줘서 5천만원이 나갔지만

미래를 봤을땐 건물값어치도 올라가고 훨씬더 이익입니다.

미리준돈은 어차피 월세로 다 되돌려 받습니다.

 

임차인은 임차인대로 목돈이 생겨서 좋고 

낙찰자는 준돈을 그대로 월세로 다시 받을수 있으니 나쁠거 없습니다.

건물의 가치도 그대로 유지하고 또는 올려서 나중에 매매할 수 있습니다.

몇천쓰고 몇억버는거죠!

 

중수의 명도방법

협상의 주도권을쥐고 상대방을 압박해 이사비용을 깍아서

상대방을 내보내는거 이것은 중수의 명도방법입니다.

이것도 낙찰자에게 나쁠건 없지만 고수라고 할수는 없습니다.

질안좋은 상대방을 맞났을땐 이 방법을 써야합니다.

 

하수의 명도방법

제일 하수는 법률소송까지가서 집행비,이사비를 다 지불하는겁니다.

그럼 그 낙찰자에대한 동네평가도 나빠지게됩니다.

이경우 만큼은 피해야합니다.

하지만 정말 악질을 만나면 어쩔수 없습니다.

 

이렇게 명도(2)에대해 알아봤는데요.

전에 포스팅한 명도(1)을 읽으시고 이 글을 읽으시면 더 좋을듯 합니다.

 

결론은 몇푼아낄려다 더 큰 기회비용을 날리수 있는게 명도이니

명도에선 소탐대실을 조심해야 한다가 오늘의 결론입니다.

모두 화이팅 하십쇼! 감사합니다~