명도(1)/명도시 주의할점

명도는 대상 건물안에 살고있는 사람으로부터

점유권을 넘겨받기위한것입니다.

경매하시는 분들이 힘들어 하는것중의 하나가 명도인데요.

하지만 진짜 고수들은 명도가 생각보다 어렵지 않다고합니다.

 

※명도설명전에 낙찰받은후 조심할점 하나 설명드리겠습니다!!

낙찰을 받으면 낙찰자가 인수할 채권과 배당으로 소멸되는 채권들이 있습니다

위 그림과 같은 상황이라면

소멸되는 금액은 근저당 2억원

낙찰자가 인수할 금액은 임차인 보증금 1억원

그래서 낙찰자가 이 집을 낙찰받기위해

총 3억원이 필요합니다..

 

근데 낙찰받고 여러사정상 그냥 3억원에 다시 팔았다고 해보겠습니다.

그럼 낙찰자가 실제 남긴 수익은 없습니다.

하지만 국세청에서는

낙찰자가 2억에 낙찰받고 3억에 팔았으니

1억원의 수익을 받았다고 생각합니다.

 

그래서 낙찰자는 인수한 금액이있다면 꼭!! 근거자료를 남겨야됩니다.

아무런 근거도 안남기고 국세청에게 내가 1억원 임차인에게 지불했고

실제 낙찰받은 금액은 3억원이라고해도 국세청은 인정해주지 않습니다.

 

▶해결방법

1.인수주의가 있다면 돈준근거를 통장으로 남기고 확인서류를 남긴다(주민증복사)

2.약식으로 법원에 지급명령서를 받는다

3.공증으로 인증서를 받아놓는다.

즉, 공적서류를 남겨놓습니다!ㅂ

 

명도

명도는 인도명령이 원칙입니다.

→ 인도명령을 낙찰자가 신청하면 약식으로 국가가 해줍니다.

 

잔금을낸후 6개월안에 인도명령을신청해야합니다.

6개월이 지나면 명도소송으로 바뀝니다.

즉, 낙찰자는 잔금내면 제일먼저 인도명령신청서를 제출합니다.

그럼 그 신청서가 상대방에게 송달이 됩니다.

 

 

송달이되면 상대방은 이유없이 그냥 기분이 나쁠수 있습니다.

그래서 접수를 해놓고 상대방을 만납니다.

※인도명령신청서는 상대방에대한 약간의 압박용 카드입니다.

 

낙찰자는 상대방에게 "인도명령신청서를 대출문제로 미리 형식적으로 해논거다"등으로

상대방에게 양해를 부탁합니다.

이렇게 상대방이 어느정도 압박을받은 상태에서

협상을 끌려가지않고 주도권을 가져가며

상대방과 협의를해서 서로 좋게 끝내는게 제일좋습니다.

 

협상을 할때는 상대방에게 기대감을 안주는게 좋습니다.

기대감을 안준상태에서 어느정도 돈을주면 좋아하지만

기대감을 잔뜩 올려놓고 돈을 생각보다 적게주면 

상대방은 기분이 굉장히 안좋습니다.

.

그런데

끝까지 협의가 안되면 집행신청을하는데

집행관이 나와서 이사비용등 여러비용을 산출하게됩니다.

만약 이때도 협상이 안된다면??

 

점유이전금지 가처분신청을 하는 이유

집행관이 상대방과 협의를 하는중인데 기존 상대방이 아니라

다른 사람으로 바꼈다면??

낙찰자는 인도명령신청서 작성부터 새로운 상대방과 다시  해야됩니다.

굉장히 번거롭겠죠??

 

왜냐면 전입신고는 주인의 허락없이도 할수있기 때문이고

상대방이 법을 잘알고 악의적으로 나올때는 

새로운 사람을 전입시켜서 명도를 질질 끌 수 있기때문입니다.

 

상대방이 계속 바뀐다면 어떻게될까요? 시간이 계속 늘어지면 낙찰자는 

기회비용이 사라지고 엄청난 손해를 보게됩니다.

 이렇게 점유이전금지 가처분신청을 해놓으면

다른사람이 전입해서 못들어옵니다.

시간이 상대방편이라는 인식을 주어서는 안됩니다.

 

최악의 상황까지 갈경우를 대비해서 명도를 어떻게 해야할지를 알아봤는데요.

물론 이 상황까지 안가는게 좋겠죠?? 

 

 

명도대상자는 크게 세분류로 나눌수 있을겁니다.

 

<풀배당>

상대방이 풀배당 받는다고 무조건쉽게 생각하면 안됩니다.

세상엔 별의별 사람들이 있으니까요

임차인은 낙찰자에게 명도사실확인원(인감첨부)을 받아야

배당을 받을수 있습니다. 이것이 낙찰자에게 큰 장점이 될 수 있겠죠?

그런데 만약 낙찰자가 명도사실확인원까지 해주었는데도

임차인이 이사갈집을 찾기가 쉽지않다며

차일피일 미루고 안나가면 어떡할까요?

정말 골치아플겁니다.

 

골치아픈 낙찰자가 인도명령서를 이때 제출하면 어찌될까요?

기각됩니다. 당연하겠죠? 명도사실확인서를 작성해줬다는것은

명도를 했다느걸 의미하는데 다시 인도명령서를 제출한다는건

법원측에서 이해못할겁니다.

 

명도소송을 할 수밖에 없습니다.

그럼 시간이 또 엄청흘러가게되고 낙찰자는 그만큼 기회비용이 없어집니다.

 

이럴때를 대비해서 방법이 있습니다.

상대방이 배당을 받게되면 배당받은 후 몇일 안에 꼭  이사간다라는 내용을

조건부임대계약서안에 기재합니다.

만약 안비울시 보증금 3억에 임대료 4백으로한다던지 그런내용을 추가합니다.

 

시간이 임차인의 편이라는 인식을 심어주지않기 위해서죠!!

★그냥 쉽게 명도사실 확인서에 도장찍어주면 안됩니다.

만약 일이 잘못되서 소송하고 상대방이 연기신청하고 뭐하고 그러면 금방1년 갑니다.

선하지않은 사람들은 의외로 너무 많습니다!

 

<부분배당>

만약 상대방이 받을돈이 2억인데 1억만 배당을 받아간다면

상대방은 나름 억울하고 웬지 낙찰자에게

화풀이를 할수가 있는데요.

 

이사비등으로 안나가고 계속있는다면 낙찰자는 상대방이

안나감으로해서 생기는 임대료 수익등에대한 손해배상소송을

법원에 제기하고 상대방이 돈을 안줄때를 대비해서

배당금1억에대해 공탁을 걸겠다고 내용증명을 보내는겁니다.

 

상대방이 안나가면 안나갈수록 임대료등에 대한 

손해배상액이 커져서 시간을 끌수록 자신한테

유리한게 아니라는 인식을 심어주면

상대방도 빨리 협상하고 싶어할겁니다.

 

<무배당>

명도대상자가 배당이 없다면 이것은 굉장히 복잡해집니다.

 

1.폐문부재일경우

대항력도없고 아무런 인수금액이 없다고 오해할 수있습니다.

→문틈에 스카치테이프를 붙여놓고 나중에 다시와서 스카치테이프가

    떨어져있다면 사람이 살고있다고 생각해볼 수 있습니다.

→검침표를 봐서 특정날짜에 사용량이 많다던지하면

     사람이 살고있다는 것입니다.

이럴경우 최악의 경우 수도와 전기를 끊어버린다.

 

조폭같은 사람들이 사는지도 알아봅니다

→이것은 낙찰받기전에 알아보고 이런상황이라면 낙찰을 받지않는다

 

아프고 병든사람이 살고있다면??

→이경우도 명도가 상당히 어렵고 강제집행조차 어렵습니다. 

   사람이 다치거나 잘못될 수도 있기때문에 집행관이 명도를 꺼려합니다.

   이 경우도 낙찰받기전에 알아보는게 좋고 최대한 낙찰을 피하는게 좋습니다.

 

2.무배당인데 정상인들이라면

이사비용등에 너무 인색하게하지말고

최대한 잘 협의해서(돈을 좀 더 주더라도) 빨리 명도를 하는게 좋습니다.

몇푼아끼려다 상대방의 기분도 나쁘게하고 명도가 늘어지면

그만큼 기회비용은 사라집니다.

 

여기까지 명도에대해서 알아봤는데요.

낙찰자 입장에서 시간이 상대방의 편이다라는 인식을 심어주면 안되고

또한 너무 돈을 아끼려다 기회비용을 날려서는 안될거 같습니다.

그렇다고 상대방에게 끌려다니면 절대안됩니다.

키를쥐고 협상을하돼 윈윈할 수 있는방법을 연구해서

상대방도 나름 만족할 수 있도록 해야겠습니다.

물론 쉽지는 않겠지만요

최악은 감정적인 싸움으로 번지는겁니다.

다음 포스팅엔 고수들이 하는 명도방법을 다뤄보겠습니다