경매배당순위(2)/특수배당/안분후 흡수배당

안분후 흡수배당을 알기위해선 일단 물건과 채권의 차이점을 알아야됩니다.

물권

물권은 말 그대로 "물건 즉 해당 부동산에 대한 권리"를 말합니다.

보통 저당과 근저당이 있습니다.

● 저당: 내가 가진 부동산을 담보로 돈을 빌리는것

● 근저당:  은행이 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 채권최고액을 설정하는것을 말합니다. 보통 빌려준돈의 120% 정도가 됩니다.

이런 물건을통해 나오는 경매를 "임의경매"라고 합니다.

 

※물권은 등기날짜에따라 배당이 이루워집니다.

누가 먼저 선순위이냐가 매우중요하죠.

위 그림과 같이 3억원에 낙찰이 됐다면 물권인 근저당은 날짜순위가 중요하기 때문에 A가 2억원, B가1억원배당받고 C는 한푼도 배당을 못받아 갑니다.

채권

채권은 담보없이 보통 사람간의 신뢰,신용등을 통해 이루어집니다.

채무자의 재산을 임시로 묶어놓는 가압류 또는 압류가 이에 해당이 됩니다.

※채권은 날짜를 중요시하지 않습니다.

→금액에따라 배당, 즉 '안분배당'합니다.

위 그림과 같은 권리가 있고 2억에 낙찰이 됐다면

날짜순서대로 A와B가 1억원씩 가져가고 끝나는게 아니라

A와B가 5천만원 C가 1억원을 날짜에 상관없이 안분해서 가져갑니다.

즉, 채권은 날짜보다 금액의 크기가 중요합니다.

 

솔직히 낙찰자 입장에서 따로 인수할 금액이 없다면

누가 어떻게 배당받아가던 신경쓸필요는 없습니다.

하지만 대항력있는 임차인이나 우선변제권을 가진 임차인이 있을때 신경을 써야됩니다.

※채권 즉 가압류는 후순위권리를 채권으로 바꿔버립니다.

(을, A, 병 다 배당신청을 함)

보통 우리가 알고있는 상식으로 권리분석을 할때 위 그림에서는 2억원에 낙찰이 됐으니

말소기준권리인 가압류 A가 2억원을 다 배당받아가고

을(임차인)은 대항력있는 임차인이니 배당을 못받아가서

보증금 2억원을 낙찰자가 다 인수해야 되는걸로 알고있습니다.

 

!!하지만 채권인 가압류는 후순위 권리들을 채권으로 바꿉니다.

즉 안분해서 가져갑니다!!

A가 채권이기에 A와병이 안분하면 1억원씩 즉 A가 1억원을 가져가고

대항력있고 날짜가 빠른는 임차인 을이 1억원씩 가져갑니다.

병은 한푼도 못받아갑니다.

그래서 낙찰자가 인수할 금액은 을(임차인)이 미리 1억원을 배당으로 가져갔으니

1억원만 인수하게되는 것이죠.

낙찰자 입장에서는 굉장히 좋은 경우입니다. 

다른 사람들은 2억원을 인수해야 할 거라고 잘못 알고있다는 것이죠!

이런 원리를 안다면 낙찰가를 정할때 다른사람보다 유리하게 낙찰가를 정할 수 있습니다.

 

먼저등기된 물권인 근저당은 채권인 후순위 가압류보다 우선변제권을 가집니다.

당연하겠죠??^^

위 그림과 같이 3억에 낙찰이 됐다면 배당은 제일 선순위인 근저당A가 2억, 나머지 1억은 B와C가 채권이기 때문에 안분해서 5천만원씩 가져갑니다.

 

★나중에 등기된 근저당은 선순위 가압류에의해 같은순위의 채권으로 바뀝니다.

→ 즉, 금액액수에 따라 안분됩니다.

위 그림처럼 2억원에 낙찰이되면 제일 후순위인 근저당은 가져갈 돈이 없다고 생각하실 겁니다.

★하지만 가압류는 후순위 권리들을 채권으로 바꾼다고했습니다.

즉 순위에 상관이 없고 금액크기에따라 안분되서 A와B 5천만원, C근저당이 1억원을 가져갑니다

뒤에 있는 근저당이 선순위 가압류와 동순위가 되는것이죠. 

물건이 채권보다 우선시된다는걸 알수있습니다.

 

그럼 마지막으로 오늘 배울 주 내용이고 어려운 안분후 흡수배당에 대해서 알아보겠습니다.

안분후 흡수배당이란?

가압류등 채권이 말소기준권리이고 후순위로 근저당등 담보물건이 있을때 

말소기준권리인 채권액은 안분배당을 하고 

이 근저당은 자기돈이 다 회수될때까지

자기보다 늦은 권리들이 안분배당 받을 것을 흡수,뺏어가는 것을 말합니다.

여기서도 물권의 지위가 채권보다 더 높다는것을 확실히 보여줍니다.

말소기준권리인 가압류는 후순위권리들을 채권화 한다고 했습니다.

2억원에 낙찰이됐으니 금액크기대로

그럼 A가 5천만원, B가1억원, C가5천만원으로 안분이 될겁니다.

 

하지만 근저당끼리 물권에는 순위가 있습니다. C는 B보다 후순위입니다.

그래서 가압류A는 안분한 금액 5천뭔을 가져가고(채권은 후순위에대한 우선변제권이 없기 때문)

B는 근저당이 2억원인데 A(가압류)로인해 안분된 금액 1억원, C는 5천만원을 가져가는데

B는 총받아갈 금액이 2억인데 1억만 가져갔으니

B보다 후순위 C(근저당)가 가져간 5천만원을 뺏어옵니다.

즉, B는 총 1억5천을 배당받아가고

C는 한푼도 배당을 못받아갑니다.

(물권은 후순위에대한 우선변제권을 행사할수 있기 때문입니다)

 

또다른 예를 들어보겠습니다.

가압류 A가 일단은 후순위 모든걸 채권화시켜서 안분하면 1억원을 가져갑니다.

 채권A가 없어지고나면 물권인 B는 잉여금 3억원중 자신의 근저당 2억원을

다 배당받아 갑니다.. 

그래서 B가 2억원을 가져가고 잉여금은 1억원이됩니다.

C가 후순위권리들을 채권화시키니 C와D가 1억원을 안분해서 5천만원씩 가져갑니다.

 

안분후 흡수배당을 정리하면

물권은 채권보다 강하고 물권은 자신의 돈부터 다 받아간후 후순위로 넘어가지만(물권은 우선변제권이있어서) 채권이 선순위일 경우 그 채권은 다른 후순위 물권이나 채권을 안분해서 배당받은후 사라진다

(채권은 우선변제권이없어서).로 이해하시면 되겠습니다.

오늘은 좀 어려운걸 배웠지만 나름 중요한겁니다. 물권이뭔지 채권이 뭔지 구분할 줄 알아야겠습니다!!

감사합니다