경매배당순위(3)/최우선변제권

오늘은 배당중 최우선변제권위주로 설명드리겠습니다.

최우선변제권은 임차인이 한두명만 있다면 복잡하지 않습니다.

하지만 소액 임차인이 많은 다가구에선 최우선변제권을 계산이 매우 복잡합니다.

→먼저 포스팅한 '경매배당순위(1)(2)를 먼저 보고오시는게 좋습니다.

낙찰자 입장에서 자신이 인수할 금액만 없다면

누가 어떻게 배당을 받아가던 신경쓸 필요가 없습니다.

 

하지만! 최우선변제권으로 자신이 예상했던 인수금액보다 오히려 줄어들수도 있다면???

 

그렇다면!! 최우선변제권으로 인한 배당을 잘 알아둬야겠죠??

서울기준 최우선변제권은 2023년3월30일 이전은 보증금이 1억5천이하시 5천만원까지,

그 이후는 보증금이 1억6500만원 이하시 5,500만원까지 보장해주고 있습니다.

※최우선변제권 기준은 임차인의 전입일자 기준이 아니라 말소기준권리 기준입니다!!

 

최우선변제권 위주로 배당을 예로들어서 설명드리겠습니다.

 

예1)

위 그림과 같이 4억에 낙찰되고 권리관계가 위와같다면

배당은 어떻게 이루어질까요?

→을,A,병,정이 배당신청을 했다고가정

 

0순위군

최우선변제권이 날짜에 상관없이 제일 먼저배당 받아갑니다.

병만이 최우선변제권을 가지고 있습니다.

▶말소기준권리가 2023년3월1이므로 보증금 1억5천이하일경우 5천까지 보장

▶위 최우선변제권내용참조

 

나머지 을과정은 최우선변제권에 해당이 안됩니다.

그래서 0순위인 병이 5천만원을 먼저 가져갑니다.

 

1순위군

우선변제권은 을이 확정일자를 안받았으므로 우선변제권없고

A근저당이 날짜상 우선변제권이됩니다.

그래서 병이 받아간 5천을 제외한 3억5천중

3억원 배당을 다 받아가고 A가 못받아가는 돈은 없습니다.

 

그리고 잉여금 5천만원이 남습니다.

그럼 5천만원은 병이 가져갈거라고

거의다 생각할겁니다.

(날짜순위상 제일빠르고 을은 대항력만있고 최우선변제권자가 아니라고 생각하기에)

 

그래서 병은 총 1억원을 가져가고 모든 배당이 끝난다????????

을은 대항력이 있으니 낙찰자가 인수하구요

 

즉 표로 만들면

이렇게 배당이 이루워진다고 보통 알고 계실겁니다.

하지만 이 배당은 틀렸습니다.

 

자! 집중해주세요.

최우선변제권의 기준은 말소기준권리라고했죠?

근데 위에서 말소기준권리인 A가 배당을 다 받아갔습니다.

 

말소기준권리인 근저당3억이 다배당을 다 받아갔으니

위 상황에선 최우선변제권의 기준은 최신개정된 법이 기준이 되는겁니다.

즉, 서울에서 최근 법개정된 최우선변제권은 1억6,500 이하일때 5,500만원까지 보장!!

그래서 을과정도 최우선 변제권 대상입니다.

※그래서 잉여금 5천을 을과정이 안분해서 2,500만원씩 가져갑니다.

 

올바른 배당표는

 

예2)

0순위군

병만이 최우선변제권을 가지고 있습니다.

▶말소기준권리가 2023년3월1이므로 보증금 1억5천이하일경우 5천까지 보장

▶위 최우선변제권내용참조

 

나머지 을,정,아는 최우선변제권에 해당이 안됩니다.

그래서 0순위인 병이 5천만원을 먼저 가져갑니다.

 

1순위군

우선변제권은 을이 확정일자를 안받았으므로 우선변제권없고

A근저당이 날짜상 우선변제권이됩니다.

그래서 병이 받아간 5천을 제외한 3억5천중

2억원 배당을 다 받아가고 A가 못받아가는 돈은 없습니다.

 

그러면 잉여금은1억 5천만원이 남겠죠??

그럼 날짜순서대로 병이 일단 최우선변제금 5천만 받아가고

나머지 1억을 못받았으니 1억을 더 가져가고

병이 해결되고 그래도 잉여금 5천만원이 남습니다.

 

그럼 그다음 순위인 정이 5천만원을 가져갈거라고 생각할겁니다.

즉, 표로 정리하면

일반적으로 위와같이 배당이 이루워 질거라고 생각할겁니다.

 

하지만!!

최우선변제권은 말소기준권리가 배당을 다 받아가면 상대적으로 변한다고 말씀드렸습니다!!

 

올바른 배당표는

최우선변제권을 결정하는 말소기준권리A가 다 배당을 받아갔으니 이 상황에선

최우선변제권을 미리받은 병을 제외한

다른 임차인들은 최신법개정을 적용받기에 을,정,아도 

최우선변제권 대상자들입니다!!

 

그래서 최종적으로 남들은 낙찰자가 1억6천을 인수한다고 생각하겠지만 

나만이 낙찰자는 1억1천을 인수받는다고 

올바를게 알고있다면 다른 사람들보다 경쟁력이 있겠죠???

 

오늘배운 배당공부는 모른다고해서 솔직히 피해보지는 않습니다.

인수할 금액이 줄어드니까요.하지만 알면 이익낼수 있는 방법을 아는거죠!