경매배당순위(1)

 

오늘은 경매물건이 낙찰이되면 그 돈으로 채권자들한테 배당이 이뤄질텐데요.

채권자들이 어떻게 배당 받아가든 낙찰자 입장에서는 그렇게까지 자세히 알필요는 없지만 하지만 우선변제권을 가진 임차인이 얼마나 배당을 가져가는지 아는것은 매우 중요합니다.

왜냐면 우선변제권을 가진 임차인이 배당을 못받아 가면 그 몫은 오로지 낙찰자가 다 인수받아야 하기때문입니다.

 

배당순위는 크게 3가지 군으로만 이해하심 됩니다.

0순위군

시간순서에 상관없이 무조건 먼저 배당을 받아갑니다.

1.경매집행비(감정비용,집행관 출장비용,조사비등)

 

2.필요비,유익비(경매물건을 유지하기위해 쓰이는비용. 예) 동파예방비용등)

※ 이러한 비용들은 보통 매각대금의 2~3%정도로 생각하면됩니다.(2백만원에서 4백만원정도)

 

3.최우선변제권: 돈이많지 않은 사람들을 위한제도입니다. 주택또는 상가임대차보호법에는 모두 최우선 변제권이 있습니다. 전입만 되어있다면 확정일자,다른 근저당, 전세권,압류등의 다른 권리들 날짜에 상관없이 제일 먼저 배당을 해주는 제도입니다.

 

4.임금체권(3개월치): 만약 경매에 넘어간 건물을 가진사람이 다른 사업을 하면서 근로자들에게 임금을 밀렸다면 이 임금채권이 다른 권리들보다 후순위더라도 3개월치 임금은 먼저 배당받아갑니다.

보통 근로복지공단에 압류가 걸려있는지 보고 그것이 임금채권인지 잘 살펴보아야 합니다.

 

힌트) 권리분석을 하는데 가압류나 압류가 다발성으로 굉장히 많이 있다??  그러면 그건 임금채권일 확률이 높습니다.

 

5.당해세(종부세등)

당해세는 부동산 자체에 부과된 세금을 말하며 크게 국세와 지방세로 나뉘어집니다.

국세는 상속세,증여세,종합부동산세

지방세에는 재산세,자동차세,지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당), 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)

 

당해세 확인하는 방법
1.등기부등본상 압류기관이 어디인지 확인한다
예)부동산은 수원인데 압류기관이 서울일 경우 당해세가 아닙니다.
(당해세는 해당 부동산에 부과되는 세금이기 때문입니다)

2.등기부등본상 압류한 조세세납 세목으로 확인합니다.
부가세과, 법인세과, 세무과 등으로 당해세를 확인합니다.

 

1순위군

0순위군에서 배당을 받아가면 그 다음으로 1순위군에서 배당을 받아갑니다.

 

1순위군(우선변제권)들은 날짜순서대로 받아갑니다.

저당권, 근저당, 담보가등기, 등기된 임차권, 전세권, 조세압류, 임차인 보증등의 우선변제권등우선변제권

 

※조세압류(국가또는 지자체세금)

조세압류는 압류날짜 기준이 아니라 부과일 기준입니다.

위의 그림만 봤을땐 임차인 을이 날짜상 전입과 확정일자를 제일먼저 받은 선순위이기 때문에 우선변제권을 가집니다.후순위인 근저당과 압류는 을부터 배당을 받고 나머지 금액이 있으면 배당순서에 맞게 배당을 받고 다 소멸됩니다. 즉 낙찰자는 2억이상만 낙찰가를 써서 낙찰을 받는다면 인수해야할 권리는 아무것도 없는것처럼 보입니다.

 

※하지만 세금압류는 압류날짜가 기준이 아니라 부과날짜가 기준이라고 말씀드렸죠??

압류된 날짜는 비록 임차인의 우선변제권보다 늦지만 세금 부과날짜가 2019년12월1일 으로 을 임차인의 전입과 확정일자보다 빠르다면 이 부가세가 우선변제권을 가지게되는 겁니다. 정말 조심해야겠죠!!

그래서 부가세 6억원부터 배당이되고 남는금액이 있으면 을에게 배당이됩니다. 

 

※을은 또한 말소기준권리보다 선순위이기때문에 우선변제권을 가집니다. 만약 을이 자신의 보증금을 다 못받아 간다면 낙찰자가 다 인수해야됩니다.

 

즉, 낙찰자가 이 집이 마음에 들어 4억원에 낙찰을 받았다면 배당이 어떻게 이루어질까요?

제일먼저 0순위부터 배당이되고 나머지금액은 압류(세금6억)가 배당을 받아갑니다.

그렇게되면 임차인 을은 한푼도 배당을 못받아 갑니다.

임차인 을이 못받아간 보증금 2억원을 낙찰자가 다 인수해야 됩니다. 

낙찰자가 2억에 낙찰받던 4억에 받던지 또는 6억에 받아도 낙찰자가  인수해야할 금액은 똑같이 대항력있는 임차인의 보증금 2억으로 동일합니다.

 

만약 8억을써서 0순위군과 조세압류(6억원)이 해결되고 1억의 배당금이 남았다면 이 1억원은 대항력을 가진 을에게 배당이되서 낙찰자는 을이 못받은 나머지 1억만 인수하면 됩니다.

 

배당 참 헷깔리죠?

 

※대항력을 가진 임차인이 얼마나 배당을 받아가는지를 확인하고 그에따라 낙찰자가 인수해야할 금액이 얼마인지를 계산후 낙찰가를 정한다!! 

 

세금체납 어떻게 확인할까요?

법원에 세금체납이 얼마인지 꼭!! 물어봐야됩니다!! 세금이 언제 부과됐는지도 확실히 알아야합니다. 

그래서 요즘 공인중개사는 매매에서도 문제가 될수 있기 때문에 조세완납확인 조사권을 가지고 있습니다.

또한 은행에서도 대출해줄 꼭 확인하는 서류가 있습니다.

바로 국가,지방세 완납증명서입니다.

★전입,확정,배당을한 임차인보다 국세나 지방세의 부과된 날짜가 빠르다면 세금부터 배당이 이루워지고 그 다음에 임차인이 배당을 받아간다는거 다신한번 말씀드립니다^^

 

 

2순위군(제일 마지막에 배당되는것들^^)

시간순서에 상관없이 무조건 늦게 배당받는것들

1.국민연금,국민건강보험

2.대항력있는 임차인(전입신고가 말소기준권리보다 빠른 임차인 ← 낙찰자가인수)

3. 대항력없는 임차인

임차인이 대항력만 있다면 그 임차인의 보증금을 인수할걸 생각하고 낙찰가를 정하면 되지만 우선변제권을 가진 임차인이 있는경우 배당 순위를 잘따져서 우선변제권을 가진 임차인이 얼마나 배당을 가져가는지를 잘 계산해서 낙찰가를 정하도록 합니다!

 

힘들지만 그래도 어느정도 이해되시죠? 감사합니다. 구독과댓글 달아주시면 아는데로 답변드릴께요~