경매시 주의사항/임차권매매계약

이번시간도 저번시간에 이어 경매시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

즉 낙찰자가 인수해야할 권리에 대해서 알아보겠습니다.

저번시간은 "세대합가"에 대해서 알아봤는데요.

세대합가에 대해서 안보신분은 보신후 이 글을 보셨으면 좋겠습니다.

 

이번 포스팅은 "임차권매매계약"에 대해서 알아보겠습니다.

 

"임차권매매계약"이 되어있는 물건이 많지는 않겠지만 단 1퍼센트의 위험성도 인지하고 대비해야하는게 경매인듯 합니다. 경매로 돈버는것도 중요하지만 일단은 위험한 물건을 낙찰받지않는게 더 중요합니다.

"임차권매매계약"이 뭔지 예를들어 설명 드리겠습니다..

 

위 그림과같이 시세 8억짜리 집에 여러 임차인이 있고 근저당(말소기준권리)도 설정된 상황이라고 보겠습니다.

하지만 경기가 안좋아서 이집의 집값이 계속 떨어지는 추세라고 하겠습니다.

근데 설상가상으로 대항력있는 임차인 을이 계약이 만료되서 나갈려고 합니다.

그런데 집주인이 돈은없고 새로운 세입자가 들어와야지만 을에게 보증금을 돌려줄 수 있는 상황입니다.

 

위 그림을 보면 임차인의 보증금,근저당등 채권이 집 시세에 거의 꽉차있는 상황입니다. 만약 집값이 떨어지고 이집이 경매에 넘어간다면 대항력이없는 임차인 병과정은 보증금을 다 못받을 수도 있는 상황입니다.

이런상황에서 을은 이사를 가려고합니다.

 

그렇다면 누가 이집에 2억원의 보증금을 내고 들어오려고 할까요? 새로 들어오는 임차인은 기존 임차인 병,정보다 전입이 늦어서 대항력도 없을텐데요.

공인중개사도 이런집에 새로운 임차인을 구한다는게 쉽지 않다는걸 압니다.

 

그리고 대항력있는 임차인 을은 계속해서 보증금을 달라고 난리를 칩니다!!

이런 상황에서 잘못하면 이집은 경매로 넘어갈 수 있습니다.

 

그럼 보통의 임대차계약은 어떻게 이루워질까요?

공인중개사를통해 집주인과 임차인이 임대차 계약을 합니다. 

이런식으로 계약을 한다면 새로운 임차인이 와야지만 돈이없는 집주인은 새로 이사올 사람의 보증금으로 나가려고 하는 을의 보증금을 줄수 있습니다.

 

그런데 이때 집을구하는 임차인A는 당연히 이 집에 2억원의 보증금을 주고 들어가려고 하지않을겁니다.  왜냐면 지금 계약을 해서 전입을하면 말소기준권리인 근저당보다 후순위이고 경기도 안좋아서 집값은 떨어지기 때문에 나중에 경매에 넘어가면 자기의 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 바보가 아닌이상 안들어 가겠죠.

 

▶그런데 이때 공인중개사가 좋은 아이디어를 집주인, 대항력있는 임차인 을, 집을 새로 구하는 임차인A에게 제시합니다.

 

공인중개사가 A에게 을이 가지고있는 대항력을 물려받을 수있다고 이야기합니다. 그 방법은 을과 새로운임차인 A가 "임차권매매계약"을 맺으면 된다고 하면서 말입니다. 여기에 집주인의 동의만 있으면 됩니다.

 

즉, 일반 "임대차계약"을 하는것이 아니라 집주의 동의로 대항력있는 임차인 을과 새로운임차인A가 "임차권매매계약'을 맺음으로서 A는 을의 권리를 승계합니다. 그럼 나중에 이 건물이 경매에 넘어가도 A는 대항력을 갖추게되고 아무런 피해를 볼게 없습니다. 을도 보증금받고 빨리 다른데로 이사길수 있으니 밎지는 장사는 아닙니다. 모두가 해피하게 끝나는 상황인거죠.

 

하지만 낙찰자입장에서는??

 

"권리신고 배당요구서"에 "임대차계약서"가 아닌 "임차권매매계약서"가 들어와서 앞의 임차인의 임대차계약서까지 첨부되어 들어왔는지를 꼭!!  살펴봐야합니다. 대항력없는 임차인인줄 알았는데 나중에 대항력있는 임차인이란걸 알면 그 임차인의 보증금을 낙찰자가 다 물어줘야되는 불상사가 생길수 있습니다.

 

임차권매매계약!!

많이 있는경우는 아니지만 혹시 모를 일이 나한테 일어날 수도 있습니다. 경매를 하시려는 분들은 꼭 알아두셔서 낭패보지 마시기 바랍니다. 감사합니다.