경매기초편2 / 최우선변제권

오늘은 경매기초편 2번째 시간으로 최우선 변제권에 대해 알아보겠습니다.

최우선변제란 저처럼 돈이 많지않은 소액임차인을 보호해주는 제도인데요. 

임차인의 보증금중 일정액을 최우선으로 보호해 주겠다는 뜻입니다.

하지만 최우선으로변제를 받기위해서 조건이 있습니다.

첫째,보증금이 일정액 이하여야한다.

당연히 임차보증금이 20억,30억되는 사람이라면 보통서민이라고 보기는 힘들겠죠. 임차보증금이 어느정도 일정액 이하여야합니다.

 

둘째,경매전에 전입신고를 해야한다. 

보통 임차인은 말소기준권리(경매기초편1참조)보다 먼저 전입신고를 해야 대항력이 생기지만 소액임차인은 전입신고를 못했어도 최소한 경매개시전에는 전입신고를 해야지 최우선 변제를 해주겠다는 것입니다. 아무리 약자지만 최소한의 의무는 하라는 국가의 의도 인듯합니다.

 

셋째, 경매개시가 되면 배당요구를 해야한다.

이것도 마찬가지로 아무리 소액 임차인이라고 하더라도 임차인으로서 최소한의 의무를 해야지만 어느정도는 보상해주겠다는 정부의 의도라 생각합니다.

 

이렇게 세가지 요건이되면 최우선 변제권을 가지게 됩니다.

 

그렇다면 사는지역마다 보증금차이가 크기때문에 보호해주는 일정 임차보증금이하도 도시별로 차이가

당연히 있을텐데요.

법에서는 아래와같이 규정을 하고있고 2021년 5월11일 법개정 기준입니다.

 

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로한다.<개정2010.7.21/2013.12.30/2016.3.31/2018..9.18/2021.5.11> 1.서울특별시:5천만원 2.서울특별시를 제외한 과밀억제권역/세종특별자치시,용인시,화성시 및 김포시:4천300만원 3.과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시/안산시,광주시,파주시,이천시,평택시:2천300만원 4.그 밖의 지역:2천만원 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.<개정2010.7.21/2013.12.30/2016.3.31/2018..9.18/2021.5.11> 1서울특별시:1억5천만원이하 2.서울특별시를 제외한 과밀억제권역/세종특별자치시,용인시,화성시 및 김포시:1억3천만원이하 3.과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시/안산시,광주시,파주시,이천시,평택시:7천만원 4.그 밖의 지역:6천만원

위의 표를 보면 서울은 임차보증금이 1억5천만원이하일 경우 5천만원까지,과밀억제권역은 1억3천만원이하일 경우 4천300만원까지 광역시를 제외한 나머지 지방은 6천만원이하시 2천만원까지 나라에서 보장을 해주고 있습니다.

 

*여기서 주의할 점은 최우선변제금의 지급기준은 전입일자가 아닌 말소기준권리 날짜입니다.

 

지방을 예로 들어보겠습니다.

최근 법개정이 2021.5.12부터 지방은 보증금 6천만원 이하일경우 2,000만원까지 보장을 해준다고 했는데요.

지방의 예를 들어보겠습니다.

지금 위의 표에서 B가 21년6월30일에 전입을 했습니다.

그렇다면 B는 소액임차인일까요? 

정답은 아닙니다.

왜냐면 최우선변제금의 날짜기준은 임차인의 전입일자가 아니라 말소기준권리가 기준이기 때문입니다. 

 

위 표에서 A근저당이 말소기준권리이고 17년2월2일입니다. 그렇다면 17년도는 임차보증금이 지방은 5천만원 이하일 경우 1,700만원을 보장받는다고 돼있죠?

B는 소액임차인이 아니어서 최우선변제금을 받지못합니다.

먼저 근저당을 설정한 채권자의 권리도 보장해 주어야되기 때문입니다.

 

만약 임차인의 임차보증금이 5천만원이었다면 어떨까요?

소액임차인에 해당이되서 B는 최우선변제금 1,700만원을 나머지 금액은 A가 가져가겠네요.

 

결론은 최우선변제금의 지급날짜 기준은 임차인의 전입일자가 아니라 말소기준권리날짜를 기준으로 한다라고 생각하면 되겠습니다.

 

이해되시나요? 어렵지않죠잉??ㅎㅎ