가압류와 가처분차이2 (경매권리분석면에서 설명)

앞전 시간에 가압류와 가처분의 차이에 대해서 설명드렸는데요. 

가압류와 가처분의 차이를 정확히 알고싶으신분은 일단 가압류와 가처분차이1 이라는 제목으로 제가 쓴글을 먼저 보신후 이 글을 보시면 더 좋을듯합니다.

 

이번시간에는 경매권리분석적인면에서 가압류와 가처분의 차이를 알아볼께요.

일단 가압류는 돈과 관련이있는거고 가처분은 소유권등 돈과 관련이 없는것이라고 했습니다.

 

먼저 가압류가 걸려있는 경매물건부터 권리분석을 해보겠습니다.

B는 A가 돈을안갚아서 A의 부동산에 먼저 가압류신청버터 하고 법원 본안소송에서 승소하면 그 물건은 경매로 넘길려고 합니다. 그래야 낙찰이 이루어지면 낙찰가로 배당이 이루워지고 배당을 받을테니까요.

만약 B가 받을돈이 4억원이라고 해보겠습니다. 하지만 대상물건이 3억원에 낙찰이 됐다고 극단적으로 좀 예를 들어볼께요.그러면 가압류는 금전채권이기 때문에 B는 억울하겠지만 3억원만 받고 나머지 가압류밑에있는 후순위 채권자들은 단 한푼도 배당을 못받고(소멸) 낙찰자가 경매물건을 인수하게됩니다.

 

왜냐면 가압류가 걸려있는것을 알면서도 소유권과 근저당을 설정한 채권자들을 법원은 보호해줄 필요가 없다고 생각하는것이죠.위험한 물건인줄 알면서 들어왔다고 보는것이죠.

낙찰자입장에서 말소기준권리이하 채권자들이 못받은 금액을 추가로 안물어줘도 된다는겁니다.

돈이 목적인 권리는제일 선순위 채권인 말소기준권리밑에 있을경우 100프로 다 소멸된다고 생각하면 되겠습니다.

 

그럼 반대로 돈이 목적이 아닌권리는 인수가됩니다.

대표적인게 가처분인데요 가처분에 대해서 예를들어 설명해드리겠습니다.

이번에는 가처분이 걸려있는 부동산에대한 권리분석입니다. B는 A에게 잔금까지 다줬는데도 집에대한 소유권을 받지못했다면 법원에 소유권이전청구에 대한 본안 소송을 하기전에 가처분신청을 먼저 할겁니다.

그리고 법원에 본안소송을 해야겠죠.

소송부터 하면 채무자인 A가 알게되기 때문에 가처분신청부터 하는것이죠.

그런데 이렇게 가처분,즉 돈이 목적이 아닌 채권(소유권등에 대한 가처분등)이 말소기준권리보다 더 앞에있는데도 이 물건을 경매에서 을이 3억원에 낙찰을 받았다면 어떻게 될까요?

그럼 을은 큰일나는겁니다. 이 가처분채권은 금전채권이 아니라 소유권에대한 채권이라 오로지 을이 인수해야되고 만약 본안소송에서 B가 A를 이기게되면 이 물건은 B의 물건이 되는것입니다.

즉,낙찰자의 낙찰금으로 배당이 이루워지고 끝날 문제가 아니라는 겁니다.

 

반대로 생각해볼께요.

이렇게 가처분이 선수위에 있는 물건들은 낙찰가가 엄청떨어지겠죠? 누가 이런 물건을 입찰하려고 하겠습니까?그렇게 되면 가처분보다 후순위에 있는 채권들은 배당을 받기 굉장히 힘들겁니다. 하지만 법은 그 후순위 채권들을 보호해주지 않습니다. 왜냐면 가처분이 되어있는 물건을 알고도 돈을 빌려줬다면 법은 그들을 선의의 피해자로 보지 않기때문에 보호해줄 필요가 없다고 보는거죠. 

 

다른 예도 한번들어 보겠습니다.

이번엔 근저당이 먼저 설정됐는데 어찌하다가 B가 A를 상대로 가처분신청을 했다고 해볼께요. 

그럼이런 경우는 어떻게 될까요?

이때 가처분도 낙찰자인 을이 인수를 해야될까요?

결론은 인수하지 않아도 됩니다.

 

왜 그럴까요?

만약 B의 권리를 낙찰자가 인수해야된다면 어떤 결과가 생길까요?

대상물건에 입찰하려는 사람들이 없을테고 결국 낙찰가는 떨어져서 D가 받아야 할 돈인 1억원을 다 못받는 경우가 생길겁니다. D의 권리가 상당히 훼손되는 것이죠.

즉, D는 선의의 피해자가 될수있는겁니다.

그래서 돈이 아닌채권이라도 말소기준권리보다 후에 있는 채권은 낙찰자가 인수하지 않고 소멸되는 채권이니 안심하셔도 됩니다. 이런 물건은 낙찰을 받으셔도 됩니다.