가압류와 가처분의 차이3/가압류보다 가처분이 무서운이유

이번설명은 제가 전에 포스트한 가압류와 가처분의 차이1.2를고 읽어본후 보셔야 이해가 되실겁니다.

조금은 내용이 어렵습니다.

일단 가압류는 돈을 받기위해 본안소송전에 하는 보존처분절차라고 했는데요.

등기상에는 가압류라고만 써있지 그 가압류에 대한 이유까지 알수는 없습니다.

만약 B가 A의 부동산에 가압류 5천만원을 설정했는데 경매를 받으려는 입찰자입장에서는 그 가압류의 종류가 손해배상청구권때문인지,위자료청구권인지,대여금반환청구권인지 정확한 내용까지 알수는 없습니다.

 

하지만 다행히 입찰자는 가압류 내용을 몰라도 됩니다.

가압류의 목적은 돈이기 때문입니다.

이유와 상관없이 배당으로 배당금을 받아가면 그 가압류는 소멸되고 낙찰자가 인수해야할 것은 아무것도 없습니다.

 

근데 가처분 이게 문제입니다.!!

저번 시간에 가처분이 말소기준권리인 근저당보다 후순위일 경우에는 가처분때문에 경매물건이 낙찰이 안되면 D근저당이 선의의 피해자가 될수있기 때문에 이런경우는 낙찰후 D 말소기준권리이하 다 소멸된다고 말씀드렸습니다.

 

그런데 예외가 있을수 있습니다!!

물론 극소수이긴 하지만 그러한 극소수로 인해 큰 손해를 볼수있기때문에 알아두어서 나쁠건 없습니다.

만약 B가 A에게 소유권이전 가처분신청을 하면 경매에서 낙찰을 받으려는 사람은 B가 무슨이유로 소유권이전 가처분신청을 했는지 그 이유까지는 모릅니다.

A가 그냥 B에게 소유권을 안넘겨주는건지

아니면 B에게 사기를 친건지,서류를 위조한건지 경매에서 낙찰을 받으려는 사람은 그 이유를 모를텐데요.

가압류는 그 이유를 몰라도 되지만 가처분은 모르는 그 이유때문에 이 가처분이 굉장히 위험할 수 있습니다.

 

지금부터 설명이 길어질텐데요. 잘들어보세요

우리 민법에는 무효나 취소로 할수 있는 법률행위 4개가 있습니다.

비진의 의사표시는 그냥 농담으로 내일 너가 아침6시에 일어나면 1억줄께라고 B가 A에 약속했다고 합시다. 이런건 청약과 승낙에 의해 이루워지긴 했지만 진의가 아니라고 판단한다는 겁니다.

 

통정허위표시는 집을 많이 가진 사람이 세금을 절약하기위해 아는 지인인 무주택자인 B에게 명의만 옮겨놓는다면 그또한 그러한 거래도 무효로 한다는 내용입니다.

 

사기나 강박에의한 의사표시는 말그대로 사기나 누구가의 폭력에의해 계약을 했다면 그또한 계약성립이 안된다는 겁니다.

 

마지막 중대한 착오에의한 의사표시가 있는데요. 이것이 제일 소송이 많이 들어옵니다. 내가 3억에 아파트를 팔았는데 시세가 4억이다 잘못판거 같다라고 나중에 얘기하는것.

이런건 중대한 착오에의한 의사표시에 해당은 안됩니다.

이런 계약들은 다 무효나 취소가됩니다.

하지만 문제는 여기서 선의의 피해자가 나타나면 무효로 안될수가 있습니다.

만약 조폭인 A가 무력으로 B에게 도장을 찍게해서 아파트를 인수하고 그 물건을

C에게 팔았다고 해보겠습니다.

그래서 억울한 B가 소송을해도 그 계약을 무효로 할 수 없다는 겁니다. 왜냐면 만약 B가 소송을 통해서 이긴다면 누가 억울하겠습니까? 아무런 내용도 모르고 산 C는 굉장히 억울할 겁니다. 즉 이렇게 선의의 피해자가 생기면 위에 4가지 경우에 해당한다 하더라도 무효로 할 수 없다는 겁니다. 선의의 제3자를 보호해 준다는 겁니다. 하지만 그래도 B는 정말 억울하겠네요. 법이 모두를 지켜주지는 못하는거 같습니다.

 

이해되시지만 어렵죠?

이렇게 선의의 피해자가 생긴상황에서 B가 A나C에게 본안소송이나 가처분신청을 하더라도 이길수없습니다.

 

그런데 선의의 피해자를 보호해주지 않는게 하나있습니다.!!

절대적 선의의 피해자가 있을경우입니다.

 

어렵죠? 잘 들어보세요.

예를들어  등기부등본의 내용을 B가 오류없이 완벽히 분석하고 낙찰을 받았는데 등기부등본의 내용과 현장에 가보니 실체가 다를때 즉 사실관계과 다를때 우리나라는 어느것을 더 인정해 줄까요?

 

정답은 우리나라는 등기부등본대로 판결을 하지않고 실체위주로 판결을 합니다. 

즉 B가 C물건인걸 등기부등본에서 확인하고 그 물건을 샀다고 가정해 보겠습니다.

C는 A가 아파서 병원에 있는동안  등기부등본을 위조하고 A인거처럼 행동한다고 합시다.

그리고 여러 근저당을 설정하고 나중에 B에게 팔았다고 해보겠습니다.

B는 등기부등본에 C의 이름과 신분증에 인물이 동일인물이라는걸 확실히 확인하고 부동산만 믿고 물건을 삽니다. 하지만 나중에 A가 병원에서 퇴원에서 이 사실을 알게됐다고 해보겠습니다.

그럼 A는 당연히 자기의 부동산이니 B를 상대로 소유권이전 가처분이나 본안소송을 하게될겁니다. 

이럴경우 A와 B는 둘다 선의의 피해자라고 할수있습니다. 법은 선의의 피해자를 보호해준다고 했는데요.

이렇게 선의의 피해자가 둘일경우 우리나라법은 등기부등본상과 실체상황중 어떤걸 더 중요하게 여긴다고했죠?

실체 현재 상황을 더 중요하게 여긴다고 했습니다.

 

등기부등본상으로는 C의 물건이어서 등기부등본을 보고 B가 이 물건을 샀지만 실제로는 A의 물건(절대적 선의의피해자)이기 때문에 소송을하면 A가 법원 판결에서 이기게됩니다!! 

비록 가처분이 근저당이나 소유권이전보다 후순위인데도 불구하고 이때의 가처분은 인수되는겁니다.

매매도 마찬가지입니다. 이런 물건을 사게되면 물건을 산 사람은 낭패를 보게되는 것이죠.

 

이런경우는 아주 드물겠지만 사는사람입장에서는 당할려면 당하는 수밖에 없다는게 현실입니다.

정리를 하자면 아까 위에 4가지사실(비진의의사표시,통정허위표시,사기나강박에의한 의사표시,중대한 의사착오에의한 의사표시)로 인해 선의의피해자가 생기면 가처분을 신청한 사람은 선의의피해자이기 때문에 가처분신청은 인용이 안됩니다.(어렵죠잉)ㅠㅠ

 

그런데 방금 설명한 A도 모르는 사이에 등기부등본이 변경되서 다른 선의의피해자가 생겨도 A는 절대적사유(실질적인소유자)자 이기때문에 가처분신청을 하면 무조건 A가 이깁니다.

 

이게참 난감한게 상대적사유든 절대적사유든 등기부등본엔 그냥 가처분이라고만 표시가 되기 때문에 매매를 하는 사람이든 경매로 낙찰을 받으려는 사람이든 근저당밑에 가처분이 표시됐다고해서 매매나 경매시 매수자나 낙찰자가 완전 안전하지는 않다는 것입니다. ㅠ ㅠ 어떻게 보면 참 허무한 결론이죠.

방법이 없습니다. 이것은 변호사,법학자라도 이런경우가 생기면 당할 수 밖에없습니다.

 

결론을 내자면 가처분만 봐서는 상대적사유(위의 무효나 취소사유 4가지)로 싸우는건지 절대적사유로 싸우는지 모른다는겁니다.흑흑...

 

그렇기 때문에 가처분신청이 들어와있는 경매는 100프로 안전하다고 말할 수 없습니다! !

근저당보다 후순위에있는 가처분은 상당히 안전한건 맞습니다만 100프로 안전하다고는 할 수 없습니다.

 

일단 선순위 가처분은 절대 들어가면 안됩니다!!

 

근데만약 근저당보다 후순위에 가처분이있다면??

99퍼센트는 안전하다라고 말씀드릴 수 있겠습니다