경매 필수 서류 3가지

경매입찰전 살펴봐야할 필수서류 3가지가 있는데요.

그 서류는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 입니다. 이 서류들은 법원경매정보사이트에서 언제든지 확인가능합니다. 그렇다면 각 서류들엔 어떤 내용들이 담겨있는지 바로 확인해 보겠습니다.

 

감정평가서

경매사건을 접수한 법원은 해당물건에대한 감정평가를 하게 되있습니다. 공인된 감정평가기관에 의뢰를 해서 그 감정평가기관은 토지,건물,제시외건물등을 평가하는데 그 평가액이 최초 매각금액으로 정해집니다.

 

해당물건에대해 감정평가한 시기와 입찰을 시작한 시기가 6개월이상 차이가 날 수도 있기때문에 해당물건에대한 감정평가액을 무조건 신뢰할 수는 없습니다.

 

그래서 감정평가한 금액은 6개월정도 이전시점이라 생각하고 그 때를 기준으로 지금 부동산이 오르는 시기인지 하락장인지를 잘 감안해서 입찰에 응하시기 바랍니다.

 

또한 감정평가서에서 중요한부분이 '제시외물건'입니다.

아파트같은 집합건물은 낙찰받으면 해당 동호수가 다 낙찰자의 소유가되지만 시골 주택등은 화장실,창고,옥탑방등이 감정평가에 포함되어있는지 잘 확인해야됩니다. 만약 감정평가에 포함이 되어있다면 낙찰후 낙찰자의 것이되지만 감정평가에 포함이 되어있지 않다면 전 소유자의 것입니다. 

 

현황조사서

이 문서는 법원집행관이 해당 주소로가서 점유자의 임차관계등을 묻고 작성한 서류입니다.말 그대로 경매물건의 현황을 조사한 서류이빈다. 대부분 사실대로 말하지만 여기에 작성된 모든것을 전부 믿을수는 없습니다. 점유자가 거짓말을 하거나 집행관의 개인적인 의견이 들어갈 수 있기 때문입니다.

 

전입일, 사업자등록일이 잘못되어 있을수도 있습니다. 그럼에도 현황조사서는 임차인의 점유및 대항력 유무를 판단할 수있는 기본서류입니다. 예를들어 유치권자가 해당물건에대한 권리를 주장하기 위해서는 경매개시결정 등기이전부터 점유를 해야 하지만 현황조사서에 해당물건에대한 점유기록이 없다면 낙찰자에게 유리한 증거가 될수 있습니다.

 

매각물건명세서

매각물건명세서는 점유자의 권원과기간, 전입신고일, 사업자등록일, 확정일자등을 기재한 문서입니다. 입찰예정자가 의사결정을하는데 있어서 가장 중요한 서류라고 할 수 있습니다. 법원에 비치해두므로 누구든 볼수 있습니다. 만약 입찰자가 매각물건명세서를 기준으로 입찰을했는데 매각물건명세서 포함되어있지않은 인수해야 할 권리가 새로 생긴다면 매각 불허가 신청등을 통해 입찰보증금 10%를 돌려받을 수 있습니다.

 

*매각물건명세서에서 유념해서 봐야할 부분은 다음과 같다.

1. 말소기준권리일: 쉽게말해서 말소기준일 보다 늦은 권리들은 그 권리가 소멸된다고 생각하면 된다. 말소기준일보다 빠른 임차인은 무조건 신경써야한다.

 

2.배당요구종기일:채권자,임차인등 받을돈이 있는 사람이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날입니다.

 

3.비고란: 주의 사항이 적히는 난인데, 아무것도 적혀있지 않다면 권리관계가 깨끗하다는것을 의미합니다. 반대로 어떤 인수사항이 적혀있다면 위험요소 일수도 있으니 유념해서 봐야한다.