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명도(2)/명도는 타이/고수의 명도방법 명도는 타이밍싸움입니다. 몇푼 아낄려고 상대방과 감정적 싸움까지가서 시간이 길어지면 기회비용은 사라집니다. 젤 좋은건 돈도절약하고 시간도 내편으로 만드는거지만 때론 돈을 더 주더라도 시간을 내편으로 만드는것도 하나의 방법입니다. 잠깐 유치권에대해서 얘기해 보겠습니다. 임차인이 내부인테리어를한건 유치권에 해당이 안됩니다. 학원을 운영하던 상가를 낙찰받았는데 학원 인테리어가 잘되있다고 인테리어에대한 유치권을 낙찰자에게 주장할 수 없습니다. (물론 인테리어업자가 공사를 하던중에 해당 건물이 경매에 넘어갔다면 공사대금에대한 유치권을 주장할 수 있겠지만요.) 하지만! 해당물건에대한 자산가치를 객관적으로 높였다고 인정받는다면 "유익비상환청구권"을 행사할 수 있습니다. 예를들어 세입자가 주인이 샷시를 안해줘 샷시를 .. 2024. 2. 2.
명도(1)/명도시 주의할점 명도는 대상 건물안에 살고있는 사람으로부터 점유권을 넘겨받기위한것입니다. 경매하시는 분들이 힘들어 하는것중의 하나가 명도인데요. 하지만 진짜 고수들은 명도가 생각보다 어렵지 않다고합니다. ※명도설명전에 낙찰받은후 조심할점 하나 설명드리겠습니다!! 낙찰을 받으면 낙찰자가 인수할 채권과 배당으로 소멸되는 채권들이 있습니다 위 그림과 같은 상황이라면 소멸되는 금액은 근저당 2억원 낙찰자가 인수할 금액은 임차인 보증금 1억원 그래서 낙찰자가 이 집을 낙찰받기위해 총 3억원이 필요합니다.. 근데 낙찰받고 여러사정상 그냥 3억원에 다시 팔았다고 해보겠습니다. 그럼 낙찰자가 실제 남긴 수익은 없습니다. 하지만 국세청에서는 낙찰자가 2억에 낙찰받고 3억에 팔았으니 1억원의 수익을 받았다고 생각합니다. 그래서 낙찰자는 .. 2024. 1. 27.
경매배당순위(3)/최우선변제권 오늘은 배당중 최우선변제권위주로 설명드리겠습니다. 최우선변제권은 임차인이 한두명만 있다면 복잡하지 않습니다. 하지만 소액 임차인이 많은 다가구에선 최우선변제권을 계산이 매우 복잡합니다. →먼저 포스팅한 '경매배당순위(1)(2)를 먼저 보고오시는게 좋습니다. 낙찰자 입장에서 자신이 인수할 금액만 없다면 누가 어떻게 배당을 받아가던 신경쓸 필요가 없습니다. 하지만! 최우선변제권으로 자신이 예상했던 인수금액보다 오히려 줄어들수도 있다면??? 그렇다면!! 최우선변제권으로 인한 배당을 잘 알아둬야겠죠?? 서울기준 최우선변제권은 2023년3월30일 이전은 보증금이 1억5천이하시 5천만원까지, 그 이후는 보증금이 1억6500만원 이하시 5,500만원까지 보장해주고 있습니다. ※최우선변제권 기준은 임차인의 전입일자 기.. 2024. 1. 19.
경매배당순위(2)/특수배당/안분후 흡수배당 안분후 흡수배당을 알기위해선 일단 물건과 채권의 차이점을 알아야됩니다. 물권 물권은 말 그대로 "물건 즉 해당 부동산에 대한 권리"를 말합니다. 보통 저당과 근저당이 있습니다. ● 저당: 내가 가진 부동산을 담보로 돈을 빌리는것 ● 근저당: 은행이 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 채권최고액을 설정하는것을 말합니다. 보통 빌려준돈의 120% 정도가 됩니다. 이런 물건을통해 나오는 경매를 "임의경매"라고 합니다. ※물권은 등기날짜에따라 배당이 이루워집니다. 누가 먼저 선순위이냐가 매우중요하죠. 위 그림과 같이 3억원에 낙찰이 됐다면 물권인 근저당은 날짜순위가 중요하기 때문에 A가 2억원, B가1억원배당받고 C는 한푼도 배당을 못받아 갑니다. 채권 채권은 담보없이 보통 사람간의 신뢰,신용등을 통해 이루어집니다... 2024. 1. 17.

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