토지용도지역과 지목의 차이점

이번포스팅은 토지용도지역과 지목의 대해서 알아보겠습니다.

토지경매를 하실분은 꼭 알아야 될 기초상식인데요.

지목이 뭔지 용도지역이뭔지 부동산용어는 참 힘든거 같습니다.

 

일단 매매나 경매를 통해 땅을 구입하시려는 분들은 그 땅이 어떤 땅인지 알아봐야 할텐데요. 

땅의 설명서라고 할 수 있는 토지이용계획확인원을 떼어보면 됩니다.

토지이음이라는 사이트에서 확인할수 있습니다.

토지이음 사이트에 들어가서 주소창에 해당 주소를 입력합니다.

 

 

토지이용계획확인원에서는 여러가지를 확인할 수 있지만 특히 지목과 용도지역을 확인할 수 있습니다.

이땅은 일단 보전관리지역이네요.

 

그럼 지목에대해서 먼저 알아보겠습니다.

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다

지목에는 28개의 종목이 있으며 또한 지목은 필지마다 하나의 지목을 설정하며 1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정하고 토지가 일시적인 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 아니한다

-다음 백과사전-

지목의종류

나라에서 지목을 구분한 이유는 재산세부과가 가장 큰 이유입니다. 예를들어 지목이 대인경우는 지목이 전,답일경우보다 세금이 많이 나옵니다.

간단히 지목에대해서 알아봤구요.

 

다음으로 용도지역에대해 설명 드리겠습니다.

<출처:서울도시계획포털>

용도지역:

토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적,효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시.군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다

-다음백과사전-

용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉘는데 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눌수 있습니다.

 

도시지역은

상가가많은 상업, 주택이많은 주거, 공장이많은 공업지역으로 나뉘는데요.

홍대나 신촌유흥가는 당연히 도시지역중 상업지역에 해당되고 땅값이 엄청비싸겠죠?

아파트가 있는곳은 주거지역일테고 남동공단같은곳은 공업지역에 해당이됩니다.

 

하지만 도시지역에도 녹지지역이 있습니다.

도시의 무분별한 확장을 막기위해서 입니다.

그러다보니 녹지지역은 규제가 쎄다는게 단점입니다.

하지만 장점은 그래도 도시 근처에 있다는게 장점입니다.

녹지지역이라고 해서 무조건 나쁘다고 할 수는 없습니다.

도시지역의 녹지지역도 3분류로 나뉘는데요.

그중에서 자연녹지지역을 가장선호하는데요.

자연녹지지역에서 건물을 고싶다면 단독주택, 1종근생시설, 2종근생시설등 다양한 건물을 지을수 있기때문입니다.

 

관리지역과 농림지역에대해 알아보겠습니다.

관리지역과 농림지역은 일단 농사를 기본으로 하고 있습니다.

즉, 이 지역안에서는 농사를 웬만하면 지으라는 뜻입니다.

하지만 관리지역은 농사짓기 힘들면 다른거해라~라는 뜻도 있습니다.

 

농림지역은 무조건 농사지어라~라는 뜻입니다. 

그래서 투자자입장에서는 농림지역보단 관리지역이 더 좋겠죠?

그래서 관리지역을 상대농지, 농림지역을 절대농지라고도 부릅니다.

 

관리지역도 3분류로 나뉘는데요.

계획,생산,보존지역 이렇게 3가지로 분류됩니다.

그중 계획관리지역이 토지투자를 가장 많이하는 땅입니다.

왜냐면 계획관리지역에서는 웬만한 건물을 다 지을 수 있기때문입니다.

또한 그 결정적 이유는 만약 땅이 개발되서 가치가 올라간다면 여러 토지용도지역중 계획관리지역이 가장 가치가 올라간다는 것이죠!!

 

농림지역은 위에표에는 없지만 농업보호지역과 농업진흥지역으로 나뉩니다.

 

농업보호지역은

예를들어 농사를 짓는데 집이 너무멀어서 집을 짓고싶을때 농가주택을 지을수 있습니다.

또한 농가창고나 농기구 수리센터나 농사에 관련된 건축물이 가능합니다.

하지만 농사를 안하면서 농가주택을 지을수는 없습니다.

농사를 꼭 해야됩니다~

 

농업진흥지역에서는

아무것도 못하는건 아니지만 쉽게 설명해서 농업보호지역보다는 규제가 많기 때문에 굳이 농림지역에서 땅을 산다면 농업진흥지역보다는 농업보호지역을 사는게 더 좋겠죠~

우리가 남쪽 지방의 고속도로를 달리다보면 평야를 많이들 보실겁니다.

그런 평야지역을 농업진흥지역이다라고 생각하면됩니다.

 

마지막으로 자연환경보존지역에대해 설명해 드리겠습니다.

자연환경보존지역은 투자에 좋다 나쁘다를 확실히 설명 드리기 힘듭니다.

그 지역의 조례에따라서 달라지기 때문인데요.

만약 수자원을 보호하는 자연환경 보전지역이라면 어떤 지역에서는 아무것도 못할 수 있지만 어떤 지역에서는 폐수만 안 나오면 허락해 주는 지역도 있습니다. 즉, 폐수가 나오는 공장을 제외하고는 다 되는것이죠.

즉, 자연환경보존지역은 그 시군구의 조례 따라 그 땅의 평가가 달라질 수 있으니 만약 자연환경보존지역의 땅을 산다면 담당 시군구에 전화를 해서 건물을 지을수 있는지 여부등을 물본후 땅을 사야됩니다!!

 

지금까지 지목과 토지용도지역에 대해서 알아봤는데요. 

결론적으로 지목이란 이 땅이 현재사용되고 있는 상태를 말한다!라고  생각하시면 됩니다.

 

예를들어 지목이 전,답,과수원 또는 창고로 쓰이고 있는 땅들이 있는데 이 땅들의 용도지역은 계획관리지역으로 되어있다면 이 땅들의 가치는 거의 똑같다라고 생각하시면 되는거죠. 

 

지목이 지금 뭘로 되어있는지 아는것도 중요하지만 더 중요한것은 어떤 용도지역에 해당되는가가 그땅의 가치를 결정하는데 더 중요한 역할을 합니다.

 

오늘은 땅의 지목과 용도지역에 대해 포스팅해 봤습니다

감사합니다~