4월 한국은행이 미국의 금리인상에도 불구하고 금리를 3.50% 동결했습니다. 그 때문일까요? 곳곳에서 집값이 반등한다, 2030이 영끌한다는등 뉴스가 종종나오네요.
헬리오시티도 2023년 2월 8억9천만원까지 엄청나게 떨어진 거래가 나왔는데 23년4월 10억5천만원까지 오른 매매거래가 나왔습니다.
여러분들은 어떻게 생각하시나요? 전 좀 부정적입니다. 오히려 올 여르머에 최대경제위기가 올거라고 생각합니다. 우리나라는 수출등 경제지표도 안좋고 금리가 이렇게 낮으면 떠나갔던 외국자본도 더 이상 돌아오지 않을거라 생각합니다. 이자 많이 주는 달러에 투자하지 누가 매력없는 원화에 투자하겠습니까?
헬리오시티는 말이 만가구이지 가족 구성원까지 따진다면 이 단지안에 3만명 가까이 살고 있다고해도 과언이 아닙니다. 기본적으로 엄청나게 많은 인적인프라를 가지고 있습니다.
그렇다면 기본적인 인적 인프라를 가진 아파트 상가들은 어떤 모습일까요?
입주직후 50%가 넘는 공실률로 '유령상가'로 불렸었는데요. 그때는 높은 분양가로 임대료가 굉장히 비쌌기 때문입니다. 1층 대로변 9평이 최소 보증금 1억에 임대료 1,000만원이 넘었습니다.
하지만 지금은 고금리발 상업용 부동산 시장 침체로 분양가 및 임대료가 하향 조정되면서 입점 업체들이 많이 늘었습니다. 그럼에도 수익성 악화로 입점 1~2년 만에 철수하는 점포들이 종종있어서 아직은 상권이 안정화 궤도에 오르지 못한모습니다. 대로변 1층임에도 아직도 임대라는 홍보지가 공실가게에 곳곳에 보입니다.
그 이유는 아직도 임대료가 비싼곳이 있기 때문입니다. 12평이 1억에 임대료 1천만원인 상가가 아직도 있네요. 임대료가 주 원인인듯 합니다. 이것은 서울에서 임대료가 비싼 곳 중 하나인 테헤란로 대로변 1층과 맞먹는겁니다. 당연히 헬리오시티 상가에서 비싼 임대료내고 장사할 이유가 없는거죠.
1층 상가들도 그나마 부동산이 압도적으로 많네요. 상가에 먹을거리 입을거리등 다양한 업종들이 있어야된느데 부동산들만 잔뜩 보입니다.
2층이상도 은행이나 병원등이 압도적으로 많습니다. 임대료가 비싸다보니 이를 어느정도 감당할 수있는 병원,은행등 전문업종만이 들어온 것이죠.
그 흔한 키즈카페나 호프집하나 안보이니 천편일률적인 상가로 유동인구는 더 안들어오는 악순환이 됩니다.
지하철역과 아파트 단지를 잇는 지하 통로 구역, 유동인구가 적은 지하 1층 일부 구역등은 문제가 더 심각하네요.
헬리오시티 상가는 점포수도 너무 많습니다. 총점포수가 617개인데 아파트 거주자가 단지 상가에서 소비하는 비중을 30%정도로 봤을때 3만명중 만명정도가 상가에서 소비를하고 100명당 3개가 적정 점포수라고 한다면 헬리오시티의 적정 상가수는 300개 정도입니다.
설상가상으로 현재 헬리오시티는 조합 내부 갈등으로 아파트와 상가 등기가 나지않아 ssm(기업형슈퍼마켓)도 보이지 않습니다. 높은 분양가로 높은임대료 시공사나 조합원들의 욕심으로 인한 공급과잉은 결국엔 상가 공실로 이어지며 아파트 가치까지 떨어트립니다.
그렇기 때문에 매수자는 대단지라는 이유만으로 무작정 들어가지 마시고 신중히 파단을 해야할 듯 합니다. 감사합니다~
댓글